合作建房的操作.doc

合作建房的操作、议事制度和权利义务关系（初稿） 组织老百姓自发的合作建房，让老百姓自己做开发商，在中国还是一种新鲜事物。而要把许多老百姓组织起来，共同合作建房的难度还是比较大的，不仅有众口难调的问题，还需要处理好权利与义务的对应关系。什么时候该有权利，什么时候该尽义务，以及如何划定参与者权利范围，如何保证参与者权利实现，包括如何合理的处理不及时履行义务的参与者。同时让大家都能了解这些权利、义务关系，是合作建房行为中至关重要的首要大事。 在确定合作建房的操作和议事制度以前，首先需要确定合作建房的操作模式，建立合作建房机构。之后，才能针对这个具体的操作模式和合作建房机构，在我国法律框架范围和市场规则范围内，制定一套有针对性的合作建房操作及议事制度。 目前，合作建房机构主体是北京合作蓝城咨询服务有限公司（以下简称蓝城公司），蓝城公司实际上是一个合作建房参与者共同成立的法人实体，负责在合作建房事务中，代理合作建房参与者进行前期的具体操作。主要是与参与者直接联系，通过聘请专业的工作人员或与专业服务机构签署的合同，为参与者提供合作建房的管理咨询服务。 蓝城公司通过与北京金诚同达律师事务所（以下简称金诚同达）签署服务合同，使参与者共同取得法律方面的支持。金诚同达是北京前五大律师事务所之一，该所杨建津律师，是北京房地产法协会副主任，在房地产法律事务方面有着丰富的实践经验，他将与张永斌律师、肖龙律师一同为我们提供合同制定、法律咨询等多方面的法律服务，为合作建房保驾护航。 蓝城公司通过与中信信托投资有限公司（以下简称中信信托）签署股权信托合同，使参与者可以将资金通过信托进行全程管理。中信信托是中国最大的信托管理机构，参与者的信托资金受到银监会的监督，专向用于共同取得具体的合作建房项目公司股权，依照《中华人民共和国信托法》，实现合作建房目的。 蓝城公司通过与国金管理咨询有限公司（以下简称国金公司）签署的项目管理服务合同，使参与者可以取得专业的项目管理服务，以保证合作建房项目在进度控制、资金控制、品质控制三个方面的专业性。国金公司是中国最早提供项目管理服务的公司，在项目管理方面有着专业的服务能力和完善的服务体系，能有效帮助合作建房参与者共同实现“成本低廉、进度高速、品质卓越”的目标。当具体项目确定之后，通过国金公司提供的“里程碑”计划，合作建房人可以提前预知项目各阶段的投资计划、进度计划和质量审核要点，并根据具体计划，全程掌握合作建房中的决定权。 通过合同关系联系在一起的蓝城公司、中信信托、金诚同达、国金公司将形成一个非常强大的服务链，为合作建房参与者全程提供专业的合作建房服务。在资金安全、法律保障、项目管理，以及参与者的权利、义务管理等方面，提供一套体系完善的服务。 合作建房行为，从具体操作而言，可以分为三个阶段。在三个阶段中，参与者的角色会有所变化，权利义务关系也会有所变化。所以，合作建房的操作和议事制度，以及参与者的权利义务关系，也会随着阶段的不同而有所变化。 在合作拿地、合作建房、合作居住的三个阶段中，参与者的权利义务关系，特别是投票权、议事权、决策权，以及不同阶段需履行的义务，违约责任的确定和落实，都是合作建房行为中的关键问题。我们分成三个阶段，分别阐述合作建房过程中的操作和议事制度。 合作拿地，是合作建房前必须经过的一个阶段，这里的“拿地”，并不单指土地，而是指一般意义上的房地产项目。合作建房有四种拿地方式，分别是： A： 通过参加土地储备中心的招拍挂取得土地； B： 通过参加法院、银行的拍卖取得土地； C： 通过收购拥有土地项目的公司取得土地； D： 通过项目合作开发的形式，取得土地； 无论通过哪种方式取得项目，都将委托中信信托代为取得项目公司的股权。项目的决策方式为：由国金协助收集土地信息，提供分析汇报，召集参与者自愿签署《宗地授权书》并出资。蓝城公司董事会根据项目情况事前制定项目启动所必须的“已授权资金量”，由中信信托和国金管理协助裁定是否可以启动项目。（董事会 + 中信信托 + 国金管理，确保项目只在资金充足前提下启动，且不会挪用未授权人资金） ㈠ 合作拿地阶段的权利、义务关系：履行义务即可获得相应之权利，享受权利必须履行相应之义务！ 蓝城公司工作人员权利： ⒈ 在尽量节省的前提下，以参与者共同承担的前期费用维持公司运转，支付办公费用及人员工薪； ⒉ 寻找适宜的合作机构，通过董事会或股东会进行讨论，经书面投票通过后，聘请专业服务机构； ⒊ 寻找土地信息，并与信息提供方进行洽谈，争取在共赢前提下取得对参与者最有利的合同条款； ⒋ 管理参与者名册，制作宣传材料，组织参与者咨询，并应争取到招募更多参与者参加合作建房； 蓝城公司工作人员义务： ⒈ 对合作建房参与者资料、及尚未具备公开条件之项目信息进行保密，但应接受董事、监