全椒奥康商业业态布局专题.ppt

全椒奥康商业步行街 商业业态布局专题 商业业态布局思路 项目商业需求量 1 全椒经济水平与消费能力 3 2 4 业态种类与配比 全椒消费者需求 承租能力 聚客能力 人流动线 业态区域分布 项目的规划设计 各业态需求量 投资者8%回报、经营者利润率 商业业 态布局 验证 项目商业需求量 项目业态种类与配比 商业业态布局分析 商业业态布局验证 奥康咨询问题解答 目 录 目前商业需求测算　 居民 游客 县城 全椒其 它区域 人口数量 110000 350000 320000 项目潜在消费比例（%） 55% 20% 7.0% 潜在消费者数量 60500 70000 22400 消费频率（光顾次数/周） 2 0.9 0.01 周顾客流量（人次） 121000 63000 224 日均顾客流量（人次） 17285.71 9000.00 32 日均消费额（元/人次） 22 12 60 日均营业收入 380285.71 108000.00 1920 日均营业收入小计 488285.71 日均营业收入总计 490205.71 行业每平米日营业收入 14元/平方米/天 项目商业开发容量 35014.69平方米 依据全椒市商业现状及消费者研究，县城居民和其他区域居民的消费频率分别为2次/周和0.9次/周，日均消费额分别为22元/次和12元/次；县级城市游客消费频率约为0.01次/周，日均销售额为60元/次。 项目商业需求量为37500—42000平方米 全椒县统计局数据，2006年居民46万（襄河镇11万），2006年旅游人口32万人次。 2006年县城居民人口增幅为2.7%，且逐年呈上升趋势，因此本处取2.5%为平均增长速率；其他区域居民人口取1%为平均增长速率；由于前期基数低，旅游人口06年增幅16%，本处取较正常增长速率20%。 2010年项目商业开发体量为37484.28平方米 2015年项目商业开发体量为42038.96平方米 商业需求量 目前项目规划设计的商业开发体量为53178.14平方米，其中包括地下超市11250平方米，比需求量稍多。商业地产开发可以有适当的超前性，但不能偏离太远。根据招商销售情况，若商铺过剩，考虑将高楼层商铺转化为办公或商住。 项目业态种类与配比 商业业态需求分析 商业业态占比分析 全椒人商业业态需求分析 数码产品、珠宝、美容美发、家电是仅次于品牌服饰的全椒消费者选择到外地购买的业态 去外地购买商品业态 希望增加的商业配套 商业业态布局分析 业态承租规律 业态承租能力与聚客能力 项目人流动线 商业业态布局 最高 最低 其次 最小 化妆品、服装、饰品、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信 最大 超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院 电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心 租金 面积 各业态承租水平与面积规律 业态承租与聚客分析 业态类别 承租 能力 承租面积 聚客 能力 楼层 大型超市 低 至少5000平以上 强 购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼 娱乐中心、 电影院 低 至少1000平以上 强 购物中心最高层或贯通商场的较高楼层，聚集人气，往低层输送人流 电器卖场 较低 3000平以上 一般 消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 家居卖场 较低 可达万余平方 一般 消费目的性强，通常设置在较高楼层或商住楼裙楼 健身中心 较低 一般在千余平米 一般 设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 美容美发 较低 200-3000平方米 一般 通常设置在二层或以上 大型餐饮 较低 1000平以上 较强 通常设置在较高楼层 西式餐饮 较强 一般在80平以上 较强 设置楼层灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合要求 百货（零售） 强 面积灵活 一般 一般贯通购物中心的1-4层 业态常规 全椒市场情况 全椒商铺的租赁价格主要与地段、商铺新旧及大小有关，不受经营业态的影响； 县城消费容量有限，家居用品卖场面积控制在600-1000平方米即可，美容院与发廊各引进一家中高档次的品牌加盟店即可，住宅底商中可设置平价的美容院和理发店； 洗浴桑拿在县城较能集聚人气。 地下层 承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 首层 二层 娱乐中心 电影院 百货 零售 三层 四层 五层 项目业态区域分布 大型超市、家电卖场 餐饮 健身、美容美发、家居、洗浴桑拿 承租能力低，但能聚集人流，设置在高楼层，即可聚集人流向低层输送，形成”淋浴效应“，同时提升周边商铺价值； 零售承租水平最高，承租面积小，放在最佳位置；餐饮承租水平次之，但颇聚人气，放在次好位置，同时可引导人流； 纵向人