写字楼及公寓式酒店管理方案.docVIP

序 淮安弘康兴旺角是淮安市政府重点招商项目，是规划拥有50万人口的淮安开发区核心商业楼盘，该项目东大门正对全球500强的富士康淮安科技园区（该园区规划员工20万人）。按其发展规划应该根据“时尚购物，休闲娱乐，”融为一体的要求，作为市级商业中心的核心区块，占尽地段及环境之优势，它的商业发展是大气的、开放的，市场发展空间非常大。以客户为中心，不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为中心的经营模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为中心的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。时间管理的涵意时间管理的远近分配时间管理的优先顺序时间管理的限制突破时间管理的计划效率时间管理的结果评估 2、公司各职能部门与本项目物业服务中心的关系图 ( （三）管理职责 1、品质管理 编制管理体系文件并对文件进行管理。 定期对质量工作、质量记录进行检查。 组织内部审核，监督。对用户意见调查并进行结果分析，制定纠正和预防措施。 各种质量资料和档案管理 2、工程管理 A、指导，检查建筑，供配电系统，空调系统、电梯系统、消防系统设备设施的运行、维护。 B、制定设备设施月、季、年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。 C、对设备维修工，运行等业务和技能指导工作。 D、各类技术资料的收集，归纳，整理。 E、维修工程监理，验收。 F、分包方的选聘、管理，合同的起草，执行，检查，评审等。 3、设备维修 A、设备运行，检测与维修养护计划的实施。 B、设备突发事故的处理。 C、配合供电公司，自来水公司，电信公司，有线电视台，燃气公司等业务单位的维修检查工作。 D、根据用户报修要求，及时维修并保证质量。 4、设备运行管理 A、供配电，给排水，空调，电梯等设备系统的安全运行。 B、填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。 C、设备及设备机房的清洁卫生。 D、按整合型管理体系对设备运行进行监控巡视，做好巡视记录表。 E、按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事 故发生。 F、负责节点，节能，节水计划的实施。 5、环境管理 物业区域的清洁保洁工作。 清洁工作质量监督并记录，发现问题及时处理。 垃圾分类收集。 “四害”的清杀工作与定期防疫工作。 垃圾清运，并督促环卫部门及时清运垃圾。 6、绿化管理 绿化的养护管理（施肥、造型、修剪、补栽等），，维护整体环境形象。 植物、植被病虫害的防治工作。 7、公共秩序维护管理 （1）公共安全防范 A、安全管理工作计划的制定和实施。 B、安全巡视，按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班。 C、夜间控制来访人员，按规定程序办理来访手续 D、维护进出车辆秩序，做好车辆出入登记。 E、突发事件应急方案及预防措施的制定和实施。 F、协助公安、武警的治安保卫工作。 G、消防检查和防火监督管理。 （2）消防安全监控 A、24小时值班，发现异常情况迅速通知相关人员进行处理，并报告值班领导。 B、密切监视大楼外来人员进入主要办公室区域的行为，预防突发事件的发生。 C、密切监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序操作，防止火灾发生。 D、密切监视交通情况（如车辆的进出等） 8、社区文化管理 A、组织开展宣传教育，公益活动及精神文明活动。 B、协助用户去办各种类型的庆典活动和各种文化宣传活动。 C、组织刊展便民服务。 （四）运作程序 通过对本项目建筑，设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的 管理方案。 物业服务的前期介入是一个非常重要的环节，在前期介入中，管理人员和工程技术人员将对建筑工程质量和在今后投入使用中可能出现的问题，向甲方管理人员书面提出整改建议，督促施工对进行整改，熟悉设备，设施调试，操作，养护，实现顺利接管，收集设备的条件、易损件、技术说明书、图纸等，并归纳存档。 对员工服务意识、服务技能的岗前培训，经考核合格后方可上岗。 由公司技术部门、管理中心经理、工程技术人员等组成验收组，按物业服务要求对本项目的建筑及设备设施进行验收，同甲方，监理方，施工方作好交接记录工作。 按精干高效，一专多能的原则设立本项目物业服务中心，在服务中心和公司的领导监控下，对本项目进行全方位的物业服务。 相关前期准备工作完成后，正式全面实施物业服务。 （五）内部运作机制 1、双闭环控制模式 小闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人，部门，管理中心三级执行，通过自检，监