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精品论文 参考文献 浅析我国当前物业管理创新问题 吴大婷 (长宁区华阳路街道办事处，上海 200050) 中图分类号：F270.7 文献标识码：A 文章编号：1003-2738（2011）09-0000-01 摘要：本文主要介绍了我国当前的物业管理问题，首先是论述了现代物业管理的几个特点，然后阐述了物业管理中存在的问题，最后论述了提高物业管理水平的几点措施。 关键词：创新；物业；管理 现代物业管理是指在市场经济条件下，业主委员会通过招标，委托专业的物业管理企业或自主成立物业管理组织向业主提供物业管理服务的行为。近年来，随着我国经济的快速发展，物业管理作为一种新的城市管理形式，契合了市场经济的需求，成为新兴的服务产业。我国物业管理不断发展壮大起来，随着物业管理的覆盖面在全国范围内不断扩张，行业初具雏形，城镇居民的物业管理意识加强，其竞争机制逐步建立，行业呈现出良好势态。这一新兴的行业己得到越来越多人的认可，并在社会、经济和环境等方面呈现越来越明显的效益。但在国内，物业管理仍是一个处于成长阶段的新兴行业，许多问题和矛盾在实践中不断涌出，并逐步演变成普遍的社会问题，所以我国的物业管理水平需要不断提升，才能真正地适应现代社会的发展。 一、现代物业管理的特点分析 我国物业管理是伴随建立社会主义市场经济的要求诞生的，它是一种与现代化房地产综合开发方式相配套，与产权多元化格局相衔接的综合性管理。物业管理具有社会化、专业化、企业化、市场化等四个基本特点。 1.社会化。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的专业分工则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理的社会化是指物业管理将原来分散的社会服务分工汇集在一起统一进行管理。对于物业使用者而言，物业管理犹如为业主找到了一个“总管家”:对于政府部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主又便于统一管理，大大提高了城市管理的社会化程度。. 2.专业化。 物业管理是由专业的机构—物业管理公司对物业实施统一管理的。它将有关物业的各专业管理都纳入企业业务范畴之内，通过设置分专业管理部门从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工日趋专业化，有些物业管理企业也开始将一些专业管理、服务业务以经济合同的方式转包给相应的专业经营或服务公司。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，促进城市管理的现代化。 3.企业化。 物业管理公司作为一个独立的法人，按照国家颁布的企业法、公司法等法律法规的规定运作，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。 4.市场化。 物业管理公司必须遵循市场经济规律，实行有偿服务，按照谁享用、谁受益、谁负担的原则来分担物业管理费用。作为经济实体的物业管理公司，是否实现利润是衡量其管理成效的重要标志之一，而实现利润要依靠企业自身的经营素质，积极地参与市场竞争，遵循市场经济的一般做法，实行管理招投标制，以优质的服务和合理的收费，在物业管理市场争取位置、扩展业务。 二、现阶段我国物业管理存在的问题 1.物业管理权责不明晰。 物业管理权责不明晰，过多不应该承担的风险和责任施加在了物业管理企业身上。为了提高房屋销售业绩或接到项目管理权，有的房地产开发商、物业管理企业甚至把物业管理说成了“包治百病”，从而造成广大业主错误的把一些应由社区承担的社会保障职能、应由政府行政部门承担的社会治安职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能都误以为是物业管理的事情。并且一旦发生问题，业主都会找到物业管理企业身上追究责任。物业管理服务活动涉及多个相关主体，其中包括业主、物业管理企业、房地产开发企业、公用事业单位以及政府行政管理部门等。相互之间关系错综复杂，而且各方认识也存在差异，责任界定也不明确，使得在对一些涉及相关主体利益方面的问题层出不穷。 2.市场机制尚待健全。 现代服务业中物业管理己经成为其重要组成部分，但物业管理作为一个成长于市场经济时期的新兴行业，不成熟的市场运作机制和交易双方导致各种矛盾和纠纷，引来众多社会关注和争议。市场经济条件下，整个行业发展会受到不规范市场化运作