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需求弹性大的商品，加成率宜低，以求薄利多销；需求弹性小的商品，加成率不宜低。在实践中，同行业往往形成一个为大多数商店所接受的加成率。 宏观经济学 Group 2 招商地产股票估值 公司财务案例 房地产行业介绍及发展状况 房地产行业的介绍 房地产行业发展状况 我国国民经济中的重要支柱产业，经济增长的总体贡献达到了20%以上 促进了就业 带动第三产业较快发展 供给和需求的相互作用下，房价持续稳定上升 房地产开发和销售趋势 2009年房地产市场回顾 投资方面：全国房地产开发投资增速逐月回升。（2009年全年，房地产开发投资达3.8万亿，同比增长23.8%） 供需方面: 销售面积和销售额的规模和增速均创历史新高。（ 2009年全年，商品房的销售面积达约9亿立方米，销售额近4万亿元，同比增长分别为48%和79%） 价格：涨价是2009年多数城市房地产市场的共同特点，项目基本的涨价范围是20-30%。其中北京、上海多个项目价格涨幅超过50%，广州、深圳多个项目价格涨幅超过30%。二三线城市的价格涨幅相对小一些。 2010年房地产市场供需状况 需求方面，80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈；新增加的城市人口不断增加，对住房的需求也较为强烈；随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求在2010年会不断释放。 供给方面：2009年下半年商品房新开工面积增加，2010年房地产市场供给将继续增加。 2010年第一季度成交量和价格变动 成交量 经历过2009 年下半年的高温行情后，房地产市场2010 年的开年行情显得较为惨淡。1 月，多数城市的商品房成交环比出现了大幅下降，上海、南京、杭州、成都等城市环比降幅超过五成。2 月，市场延续了前月走势，各大城市成交量明显下滑，其中深圳以高达72.6%。3 月，各地房地产市场开始逐步回暖，成交量出现增长趋势。总体来看，一季度商品房成交量环比出现大幅下滑。 但同比来看，商品房销售情况仍然良好。1-2 月份全国商品房销售面积7155 万平方米，同比增长38.2%；商品房销售额4116 亿元，同比增长70.2%。 价格 价格方面，一线城市商品房成交均价上涨势头放缓，而二三线城市商品房成交均价涨势依旧。特别是一些受惠于国家区域发展规划的城市和地区，如三亚、海口等，房价出现异常地大幅上涨。 股价 在证券市场上，受到行业利空政策影响，房地产行业个股出现大幅下跌。但三月以来，市场对行业的观点由空转多，板块出现了一定幅度的反弹。 2010年第一季度成交量和价格变动 2010年第二季度房地产销量见顶 从环比上看，我们认为今年全年楼市交易量绝对值的高点在3-4月出现，从二季度末开始，由于楼市自然周期变化的结果，再叠加上政策调控的影响，全国楼市交易量会开始遭遇明显的环比下滑，并且这种趋势可能会一直持续到明年年初。 但二季度房价上涨压力仍在 整个二季度内，楼市供给相对紧张的局面都不会有根本性改变，直到今年下半年，受益于去年新开工的大幅增长，楼市供给才会显著增加，从而驱动楼市的供需关系向更平衡的方向发展。因此，在今年二季度，房价上涨的风险仍然会持续存在，而政府也可能出台更严厉的调控手段以遏制房价过快上涨。 政策调控难以避免 考虑到我们对接下来更为严厉的地产调控的预期，我们对今年2季度，3 季度和4 季度的销售面积同比增长的初步预判分别为10%，0%和-10%左右，全年的同比增长为3%。 地产行业股票表现的影响因素 量，而非价，决定了地产板块的超额收益 地产板块的相对走势与楼市交易量的变化高度相关，但是和房价的变化则相关性不强 地产行业股票表现的影响因素 地产调控政策 地产调控政策的出台可能使得板块后期一个月左右出现暂时性下跌，部分政策的出台也伴随着大盘的暂时性下跌，但多数政策本身并没有改变地产的运行周期，也没有改变地产股的运行周期 招商地产股票表现和地产行业股票表现的相关性分析 涨跌幅的相关系数80%，招商地产针对房地产板块的贝塔=1.07 招商地产运营情况概述 招商地产目前位列中国房地产上市企业TOP10第四，开发性和持有型物业均有涉及的房地产企业。 “物业租赁冠军”：2004年以来，招商地产几乎成为开发量最大、产品线最丰富的地产商，仅2003年招商地产物业租赁收益就高达2.5亿元。 主要布局广东省及北京、上海等一线城市 招商地产运营情况概述——地域分布的影响 招商地产竞争优势 公司竞争优势 首先，具有廉价而且52.66%位于一线城市的土地储备； 其次，较高的毛利空间及高增长加稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力异常突出； 再次，在土地储备、融资、未来发展机遇等方面给予