商业地产发展的新融资模式研....docVIP

商业地产发展的新融资模式研究 融资模式研究： 商业地产具有规模大、投资周期长、资金密集程度高、风险较大等特点，因此融资就成了开发商最关心的问题。目前，我国房地产开发商们的融资途径仍然比较单一，最传统的方法是自有资金与银行贷款相结合，或者是自有资金、机构投资人与银行贷款相结合，与国外相比还很落后。 如今房地产陷入调控，货币政策也由于通胀形式的影响进一步收紧，房地产贷款门槛大为提高，信贷机构对房地产相关项目的审批陷入了停滞期，商业地产项目也收到了波及；在传统融资渠道陷入冰封的前提下，国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求变得空前强烈。如何开辟新的融资渠道，架设房地产投资者与资本市场之间的桥梁，成为摆在开发商面前的一道难题。 总体上来说，商业地产存在两种融资模式——内部融资和外部融资，暨企业通过组织内部操作筹资和企业借助资本运作手段通过外部资本市场募集资金。 内部融资新渠道 （1）预租预售款和定金再投资 除了企业使用和盘活自有资金以外，还可以最大化的挖掘企业自有资产，通过将企业自有商业物业的预租预售款或定金用于再投资，则可以实现商业地产投融资的良好循环，是房地产企业内部融资的有效渠道。 外部融资 传统的房地产企业外部融资方式有商业银行贷款，上市股权融资等，然而，在楼市调控政策的监管下，银行针对房地产企业的信贷陷入停滞，虽然对商业地产有所宽容，但在紧缩的货币政策下，僧多粥少的局面将逐渐显现，房地产企业获得贷款的难度将不断增加；而对于上市股权融资，考虑到企业的盈利情况、企业规模、企业的发展规划等因素，能介入这一领域的房地产开发企业凤毛麟角，并不能解决全行业的融资难的危机。 据此看来，虽然眼下可谓是商业地产异军突起的大好时机，但是要想抓住这个机遇，我国的房地产开发商还需在融资渠道方面多下功夫，开辟房地产融资新的战场。 （1） 房地产投资信托基金REITs REITs房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。优点是其具有股本金低、持有灵活、风险相对较低、税收优惠、股东收益高等特点；REITs较低的投资门槛有利于大众分享商业地产资产增值所带来的收益，而开发商也可以通过资产证券化募集足够的资金用以扩大投资，达到以产养产的目的。 REITs的优点显而易见，然而对于中国市场来说，引入REITs，除了法律上的规范不够完善外，还有很多自身的问题有待解决。 首先，作为开发商要正确认识REITs，并不能简单的将其看做一个圈钱工具，因为REITs是以成熟优质的物业为标的物发行的，因而，其是一个先有鸡后有蛋的融资过程。 发行REITs的首要条件之一就是物业的完整性，而在今天以“卖铺”为主导开发思想的中国商业地产下，想找适合REITs的成熟物业，其难度可想而知。 因而，要想使好REITs这一杆枪，必须要摒弃之前以“短期内迅速回笼资金”为主导的开发宗旨，以REITs股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发，按REITs的要求为自己的目标投资群体“定制”商业地产，让资本说话，整合商业地产价值链上的每一种资源（包括土地，设计，招商与运营管理等）与每一位参与者协调好利益与风险关系，打造成熟型物业并将其证券化，进而达成房地产开发投融资的良性循环。 其次，对于开发商来说，应清醒的认识到，REITs只是一种融资手段，其目的是证券化自有的成熟物业，从而为进一步投资募集资金，REITs本身收益并不高，不能盲目迷信金融工具而弱化对主业的重视。 （2）经营性物业抵押贷款 经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。最长期限原则上不超过十年。简单的来说，经营性物业抵押贷款与REITs类似，都是以自有资产为标的物募集资金，只不过REITs是将资产证券化，筹资面向民间，而经营性物业抵押贷款原则上还是一种贷款模式，通过银行直接融资。 经营性物业抵押贷款的优点之一是其贷款年限长，为不超过十年，由于商业地产是资金密集型行业，其开发周期长、投资大、价值高等特点使得需要的资金量巨大，并且投资回收期非常长，一般商业地产，除出售的，投资回收期至少在八到十年，即便是有商业银行发放开发贷款，但贷款期限仅仅是2～3年，远远不能满足商业地产开发商的资金需求，因而，经营性物业抵押贷款对商业地产来说应该是一种比较可行的融资模式。 通过经营性物业抵押贷款，开发商可以解决资金困境；而通过与银行，知名零售商的三方共同协商，可以降低或化解运营风险。同时，以租金收入作为还款来源，使得项目开发后期没有资金负担，更可以利用资金杠杆，坐收物业升值