2009年春季房交会调研报告（完成稿）.docVIP

2009年昆明春季房交会调研报告 2009年4月29日 第一部分 楼市背景及展会分析 一、09年昆明春季房交会背景 2008美国地产业的次贷危机，引发了遍及全球的金融危机，全球经济承受着前所未有的考验。09年中国地产业也出现了消费者信心不足、投资性购房消费萎靡的状态，特别是关于房地产市场供应量大于市场需求的一些媒体报道，造成整个房地产市场成交量和价格的大幅下降。全国地产市场进入一个理性调整阶段。低迷的市场环境以及开发商持有的大量存量使得资金压力越来越大，很多开发商急需资金以解燃眉之急。严峻的经济背景使得开发商更清醒的认识到，调整销售策略，吞吐楼盘存量才是目前企业生存与发展的大计。萧条的经济背景下，国家提出了4万亿拉动内需以刺激经济发展的重要政策再配合银行房贷的优惠措施，终于在09年一季度出现了一个喜人的“小阳春”现象，一定程度上增强楼盘消费者的信心，整个地产业下滑的趋势得以缓解。地产业似乎引来了新的一轮春天。2009年春季云南地产文化节正是在这样的背景下举办的。 二、昆明楼市地产市场现状 （一）昆明地产业特点概要 1、开发商08年土地以及楼盘存量难以消化，融资环境恶劣，成为企业运作的难点。 2008年1月7日国务院出台了《关于促进节约集约用地的通知》， 2008年8月27日央行和银监会联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。加上地方政策《昆明市先知土地处置办法》从7月1日起施行。一系列的政策使得08年开发商的资金、开发周期等受到很大的限制。开发商囤地的行为及贷款拿地的行为受到很大的冲击。金融危机的经济背景增加了开发商囤地的消化难度，09年以来开发商在拿地中更为谨慎，09年第一宗昆明土地的招拍挂交易冷场，充分体现较差的市场表现影响到了开发商的信心。例如星耀、俊发一些主流企业甚至参与到了单位建房市场以及回迁住房市场的项目中，也足以看到市场融资环境不容乐观。 2、萎缩的市场背景 08年金融危机的报道、中国房地产的报道，房地产一时间成为社会谈论的焦点，“暴利行业、炒房内幕”的论调满天飞。由投资者和需求者共同顶起的地产市场一夜间投资客大幅减少，自住者的购房欲望也受到巨大的冲击。 08年下半年以及09年一季度从市场上的成交量及客户的上门量等两方面结合来看，消费者不再像07年以及08年上半年的消费者一样对房产那么狂热，在地产产品消费上显得更加理性，从看房到购房的时间明显增长。 3、销量下跌，价格回落 结合上面两点看，一方面开发商资金紧缺，需要通过销售来回笼资金，另一方面刚性需求多持观望态度。这就使得昆明楼市交易量不断萎缩，普通商品房成交均价回落。具体数据见下： 昆明共有545个楼盘， 234 个楼盘在售。 昆明在售新房均价：6329 元/平方米 我们可以看到，昆明楼市价格在08年10月处于低谷在09年3月回到08年5月水平。在本次房展会上我们也了解到目前市场上的开发商为了激活市场，明降暗促的手段层出不穷，未来一段时间也将是开发商与消费者营销与观望的博弈阶段。更好的把握住消费者的需求、引导出消费者的购房欲望，将是决定这场地产观望战成败的关键。 （二）回顾2008 2008年1-9月份，昆明全市实现社会生产总值1123.49亿元，同比增长12.2%,但增速比去年同期下降1.7个百分点。 ??? 城镇固定资产投资完成483.25亿元，增长32.6%。全市社会消费品零售总额480.09亿元，增长23.9%。进出口贸易总额61.44亿美元，增长29.5%，增幅同比回落2.4个百分点，比今年一季度和上半年分别回落16.4个、6.8个百分点。 ◆ 经济有所放缓? 投资及消费需求增速显著 受到国际经济危机进一步加深及全国宏观经济增速逐步回落的影响，昆明经济及进出口贸易纷纷趋缓。?由于进出口贸易只占昆明GDP的5.4%，所占GDP比重不大，投资、消费需求仍较显著，但后市难以维持。 ◆ 买方议价空间加大，楼市观望气氛浓厚 ??? 由于2007年的调控政策在2008年逐步得到体现，开发商拥有的土地被迫盘活，供应量加大，资金链绷紧，今年开发商不得不以回笼资金为主，出货意欲较为强烈，这也加大了买方议价空间，消费者逐渐趋于理性。由于宏观经济下滑趋势比较明显，居民面临收入下降及失业风险，老百姓对明年收入预期并不乐观，现阶段更倾向于持有现金。在市场一致看跌的预期下，消费者的观望更加浓厚。随着金色俊园公开降价，市场上各楼盘开始调整自己的营销策略，均出现不同程度的明降暗降。但由于经济下行明显及投资、改善型置业市场不能被有效激发，现阶段主要以首次置业为主，成交空间较小，成交量大幅下降。 ◆ 政策出台促进成交，稳定市场良好发展局面 ??? 2008年10月22日，财政部发布了支持房地产发展的6项重要措施，新