2009年济南高新片区调查总结.docVIP

关于高新片区的总结 花絮：这两天，我马不停蹄的奔波于高新区的各大楼盘。经过两天紧张的忙碌，我终于完成了对该片区的调查。 调查时间：2009年4月20日—2009年4月24日 调查区域：济南高新片区 调查范围：西起大辛河，北至工业北路，东到绕城高速，南接经十路。 调查项目： 黄金时代 智远山庄 三庆·财富中心 鑫苑·国际城市花园 鑫苑·金座 中齐·未来城 汇展·香格里拉 盛世花城 莱茵小镇·V家 茗筑·美嘉 海信·慧园 中海·紫御东郡 海信·盛福庄 东城万象 草山岭村改项目 牛旺小区 贤文小区 新东方花园 鲁能康桥·颐东小区 【片区部分项目概况及浅析】 一、片区概况 片区集聚了不少的大盘，项目多在15万平米以上，如海信·慧园、中齐·未来城、鑫苑·国际城市花园、中海·紫御东郡等项目。其中，有不少项目是由全国知名开发商投资开发，比如，中海、鑫苑、海信等在片区均有投资项目。由此可见，不少开发企业都看好了区域的发展前景与开发潜力。而且，诸多全国著名开发企业均有强大的品牌实力和资金实力，这些有实力的企业势必会为提升该区域的城市形象起到积极的促进作用。不过，受金融危机、楼市疲软等因素影响，很多开发企业都放缓了开发进度。如三庆·财富中心的F区，原本打算开发建设，但还未开工就被停工搁置，海信·盛福庄项目亦是至今仍是空地一片，迟迟未动工开发。现在，区域内在建楼盘在整个济南地产市场来讲属于中高档楼盘。每平米价格多在5000~6000元之间。别墅项目为每平米价格多在10000~13000元之间。此外，该片区还有一些村改安置项目，比如牛旺小区、贤文小区等。片区目前形成了有大型品牌地产企业进驻开发，以中高档楼盘为主，村改项目相补充的楼市格局。片区内项目的建筑形态以高层、小高层为主，别墅项目衬托，同时兼有少量的多层项目。 二、部分项目基本情况及浅析 1.三庆·财富中心 项目位于高新技术开发区（即高新区管委会南邻），两面临路，区位优势优越，交通便利。项目由A、B、C、D、E五个区组成，五栋大楼环绕项目四周，中间位一广场，广场西边是一块空地，是F区建设预留地，目前周边由围挡围堵起来。中间是几台破旧的建筑设备零散的闲置在空地中间。项目好像是即欲开工但又停工，我个人认为是当前市场遇寒，项目开发前景不明朗而致使未敢轻举妄动。另外，项目也可能是为资金吃紧而被临时搁浅。据相关人员透漏，该开发商在外地的项目多次因为资金吃紧而中途停工。 2.中铁·汇展国际 该项目位于工业南路路北（国际会展中心西邻）。项目总占地面积约70亩，总建筑面积约17万平米。由8栋高层组成，建筑业态为城市综合体，即集SOHO办公、商务酒店、餐饮娱乐、超级市场为一体，由中铁投资开发。项目即将开工建设，预计12年上半年可正式投入运营。 3.莱茵小镇·V家 莱茵小镇是由世通房地产公式投资开发的集别墅、高层、小高层为一体的地产项目。项目总占地面积约450亩，总开发建筑面积约50万平米，一期已基本售罄，目前主推的是二期莱茵小镇·V家，这也是本项目的收山之作。据其销售人员介绍项目之所以命名为V家，是因为项目即将省立结盘，而“V”恰寓“胜利”之意，故取名“V家”。二期V家，共开发两栋高层（26层）塔楼。共约450套，户型面积，从75~130平米不等，所售均价在5200元/平米左右。两栋楼分别为Ａ座和Ｂ座，其中Ａ座设计为两梯（电梯）五户，Ｂ座设计为两梯（电梯）四户。不过，大部分让市公安局给团购了（此事正在商谈，并未最终拍板确定）。 项目户型浅析： 户型类型 面积 户型结构 所占项目比例 A1 74.24㎡ 两室一厅一卫 17% A2 95.78㎡ 两室两厅一卫 18% A3 127.39㎡ 三室两厅两卫 13% B1 97.88㎡ 两室两厅一卫 24% B2 122.50㎡ 三室两厅两卫 18% B3 127.77㎡ 三室两厅两卫 10% 综合以上户型特点，以上户型设计较为合理，方便使用。而且，面积相对较大的户型设计相对更加合理，近乎完美。并且在整栋楼座上所处的位置较佳，观景效果、采光效果均较好。面积较小的户型，结构设计亦可，但从整个楼座的位置来看，小面积的户型所处的位置欠佳。多为北向户型，虽可采光，但采不到阳光。 另外，项目当前一期还剩有一些房源，面积多在129平米以上，价格在5700元/平米以上。不过，在V家A座后面的一栋，采光不足，售价在5300元/平米左右。目前，项目中央的别墅面积多在200~300平米/套，售价为12880元/平米。 项目内部规划为中央别墅区，周边高层、小高层环绕，既很好解决了小区内部建筑拥挤，居住压抑的问题，有保证项目较高的容积率，使企业利润最大化。 该项目是世通地产开发总司在济南开发的第一个项目也是目前唯一一个项目。项目在济南有较高的知名度，但是项目的土地性质为综合用地