2017西安曲江明珠营销推广策略及广告创意提案报告148p.x.pptx

曲江明珠;;;市场分析篇;项目位于西安曲江区——西安富人区 属于政府打造的文化景观资源驱动下的城市高端住区，进入市中心道路通达。;征地拆迁工作推进;;;;;;;功能分区上，曲江新区二期将规划建设主题旅游与文化商贸区、会展商务与传媒出版区、影视演艺与科教创意区、遗址博览与生态创意区和娱乐运动与休闲度假区五个分区。;曲江二期建成后将是一座引领全球的“文化高地，创意天堂，圆梦之城 ”，本项目位于整个曲江核心的位置，未来发展潜力巨大。;;进入2012年之后，楼市促销、打折优惠连连开启，以价换量的销售策略成为更多房企的共同选择。在“金三银四” 销售旺季，房企更是大打促销牌，纷纷“开闸”争夺客源。在楼市的多重优惠下，刚需观望心态渐融，而选择“高性价比”楼盘已经成为当前以首置刚需为主导下市场的主流。 ;7月，西安普通住宅新批预售面积共124.61万平方米，环比下跌37.07%，同比上涨127.49%，普通住宅新增供应量创3月以来最低，面对楼市传统淡季，房企推盘量有所降低，但市场上大幅度的产品推广仍然昭示了房企渴望去化库存的用心，本月普通住宅市场供销比为1.51，目前市场依然处于去化库存阶段。本月西安普通住宅共成交8055套，成交面积82.49万平方米，环比下跌18.27%，同比下跌9.80%，成交均价环比微涨2.51%，与去年同期相比则有14.41%的涨幅，可见普通住宅处于高位回落的运行态势，前期热销项目成交量萎缩及楼市淡季效应影响是本月普通住宅销量出现下跌的主要原因。 ;西安全市商品房第32周(8.4-8.10)销售共计2360套，比上期销售增加291套，成交面积为242366.60平方米，环比上涨19.46%。其中普通住宅成交1990套，比上期销售增加了302套，成交面积205087.32平方米，环比上涨20.44%，普通住宅套均面积为103.06平方米。; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾;项目所在位置的周边存在很多未开售楼盘，未来存量很足，物业类型以高层为主，少量的洋房产品； 从在售项目产品结构看，区域内物业以中低密度产品为主，未售项目以中高密度为主，标志着曲江住宅物业的转变； 从项目环线分布情况看，曲江目前在售项目仍集中在曲江大道以西，项目分布集中化，且档次偏高。 ; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾;曲江物业类型统计;曲江项目物业类别存量统计;曲江项目户型面积区间分析;市场存量面积区间分析;项目名称;项目名称;区域内各自项目园林均做的非常精细，体现了各自项目不同特点的品质。 高端项目都配有自身的特色会所，并具有丰富的使用功能。 区域项目建筑风格基本结合区域的人文资源，以新中式为主，部分为欧美、泰式等有特点的建筑风格，并融入了中式元素。;区域内项目品质均较高，环境资源优越，所以价格也相对较高。 本区域高层的价格主要集中在7000—9000元/㎡，由于万科·金域曲江因采用5A精装配套，所以价格最高。; 区域回顾; 区域回顾;自2010年4月以来，中央政府连续出台多个房地产调控政策，其态度和力度均较罕见；2011年1月国家再次严格执行“国八条”“限购令”等政策，再加上银行的调息，一、二线城市的房地产市场出现不同程度的动荡，这又一次说明了政府变相对整个房地产市场进行了严格的把控；虽然市场仍存在多数刚性需求人群，但在保证产品消化量的同时，也限定了价格的提升。;; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾;1、房产税—“房产税如何征？”将继续是2012年大家关注的热点。已经试点的上海和重庆两个城市的做法又完全不同，关注点也很不相同。房产税成了市场中更加不确定的因素，留下了不少猜测空间。 2、进一步收紧货币政策—在物价上涨压力下，政府不得不实施从紧的货币政策，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。 3、土地供应—18亿亩的红线不可能在2011年放松，尤其是今年旱灾严重、粮食减产的情况下，放松18亿亩红线更不可能，2011年有半年时间将很少有土地供应，而土地供应减少将直接影响到一年后房子的供应 。 ; 迫于通胀的压力，下半年国家信贷政策必然继续紧缩，以解决资金流动过剩的问题。因此下半年国家即使不出台新的房地产市场调控政策，房地产开发企业的资金紧张状态也是无法缓解的，所以我们预计下半年西安市的房地产市场形势不容乐观。销售方面，下半年前段（7、8月份）可能会有一个低迷期，之后如果房价比较平稳，没有出现较大的上涨，销售量可能会有一定恢复。房价方面，市场受成本增加（主要是土地成本的增加）的压力，因此下半年房价仍会有一定的上涨。 ;今年信贷收紧，销量下滑，房企应根据自身资金状况，选择合作开发，或制定合理的