402537--晨明集团成都市高新西区项目市场定位报告--bitrab.docVIP

晨明集团市场定位报告 项目地块价值研究 宗地情况研究 本项目位于高新西区红光镇，老成灌路旁边，在未来地铁2号线与双柏路所夹区域，对面为郫县现代工业港，临近西华大学网络与科技技术学院。 项目用地性质为住宅用地，可兼容10%商业； 项目地块相对方正； 项目处于高新西区，临近大量的企业。同时，一街之隔的现代工业港分布了中小型企业72家，其产业分布主要为：饮料加工与部分大量制造业。 项目所在区域分布有西华大学、托普大学等高校。 项目原有报规审批经济指标： 规划净用地面积：95.13亩 容积率:≦4.6 建筑密度:≦37.46% 绿化率:≧28% 项目现状示意: 就项目所处环境而言，项目离郫县老城区有20分钟车程，到成都约25分钟，其周边生活配套相对落后，购物需到红光镇或郫县老城区，交通便捷，拥有004路、305路公交车，未来地铁2号线；对面的现代工业港正处于发展阶段，对该区域商业、生活、居住配套有强烈的配套需求，故项目处在一个快速发展的区域环境之中。 项目SWOT分析 S---优势分析 Ｓ1、区域认同优势：项目地处成都以西，处于上风上水之地的高新西区，消费者对大区域的认同度较高； Ｓ2、大盘优势：项目占地近90亩，建筑面积近30万平方米，项目具备规模化效应，易做出大盘气势（完备的小区配套、集中绿化、高品质物管服务、大气的外立面……），能有效地提高项目形象价值； Ｓ3、地块优势：项目地块相对成形, 方便产品布局,优化项目内部环境； Ｓ4、交通优势：项目地处老成灌路，拥有305、004路公交系统，加上未来地铁2号线的规划开通（目前市场热点），使项目在段时间内升值而具备较强的投资价值与交通优势。 Ｓ5、政府资源优势：项目处于政府对该区域在规划方面有一定的政策性扶持，本案可以借势（例如联动政府举行一些活动，既增强区域的关注度，又扩大项目的知名度……）； W----劣势分析 W1、项目所处区域房地产开发量不大，市场相对不热，对区域带动力较弱，同时对项目前期投入成本要求高； W2、项目周边多为工业企业，居住的氛围不浓； W3、项目地处工业用地区域,其生活成本较高; O----机会分析 Ｏ1、消费市场机会：项目所在区域拥有大量的企事业单位，而周边的生活配套不足，为项目提供较好的消费市场机会； Ｏ2、竞争市场机会：目前区域尚无较大规模的商业出现，项目有机会以先入优势，占领市场空白； T----威胁分析 T1、大市场竞争威胁：成都羊西线大量的楼盘上市，会对本项目的客户进行一定程度的分流； T2、区域市场竞争威胁：高新西区现有项目（如正成·名城左岸……）以及未来项目（中信蜀都整合土地后放量的楼盘）、郫县项目都会对项目构成竞争威胁； T3、面对高新西区未来的集中式的成规模的商业楼盘的竞争冲击。 客户定位 住宅客户定位 由于项目所在地处于高新西区与郫县连接点上的特殊性，所以，针对项目，我们对高新西区以及郫县的住宅购买者、已入住楼盘的住户进行了深入的问卷调查，我们发现，他们主要由以下三类构成： 一是高新西区内高新技术企业的管理层、科技人员（5万）、私营业主，这部分或是年富力强的白领阶层，或者是成功人士；（追求工作便利性和居住郊区化，注重楼盘的品质） 第二类主要是众多高校前来区域建立新校区，形成的购买力（包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学等大学）；（追求工作便利性，注重楼盘的人文氛围） 三是红光镇的居民，以及一些在郫县、高新西区的外地生意人，如阿坝州很多消费者（追求楼盘的品牌和影响力）。 区域客户特征： 主要职业以企事业单位的一般工作人员和中端管理层、个体私营业主为主，其次有部分高校的教职工； 消费年龄年轻化：年龄主要集中于：25—40岁 置业次数：主要以1次置业和2次置业为主； 受教育程度较高； 已婚有子女的较多； 选择此区域的主要原因依次为：发展潜力大、房价相对便宜、工作便利； 家庭月收入水平，主要集中在5000—6000元； 这是区域主要购房客户的主要特征，作为一个总体量约为30万平米的大盘，其主要立足点必定是在多数的普通客户上，这样才能有效地降低风险。结合我们自身的情况，我们将我们的主力客群定位为： 主力客户群——青年客群的主要特征描述： 他们出生于七十年代，年龄段主要集中在28-35岁。当然，我们认为对年龄段的定义只是针对该年代人群的心理特征而划分，只要拥有同样的心态，对现代时尚充满渴望，也是我们的目标客户。 七十年代人身上，融合着六十年代和八十年代人的某些特质，处在传统与现代的转折点，他们没有毛主席周总理，没有文化大革命，没有十一届三中全会，没有80年代的思想喧哗，但他们的