北京银帆西雅图项目前期报告合集 商业物业市场分析报告.docVIP

7.1 北京总体市场分析 .1.1 零售物业的历史供应量 截至200年，北京共有00万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。 图.1：北京主要商业区分布图 资料来源： 至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为万平方米，占北京大型商场面积的%。 北京百货公司所占比例较高的主要原因与北京零售市场的发展有关。北京第一家大型百货公司是王府井百货大楼，建于1955年，之后有1970年开业的西单商场和1992年开业的赛特购物中心等。这些商场都是典型的百货公司，深受北京市民的欢迎，他们可以在这些百货公司中一次购买到各种商品，包括服装，鞋，电器，食品以及其他日用品。 图.2：北京大型商场历史供应情况（1955-200） 资料来源：天福地产经纪 北京大型百货公司从1990年开始迅速发展，1990年至2002年间平均年新供应量为9.8万平方米的建筑面积，5.5万平方米的营业面积。1998年的供应量比较大，为28.7万平方米的建筑面积，16.5万平方米的营业面积。1998年开业的百货公司有华堂商场十里堡店，新东安市场，庄胜崇光百货和新世界商场一期。 2003年共有135,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为82,000平方米，包括君太百货，银座百货，华堂商场丰台店。截至200年12月，北京城区有约家大型百货公司（营业面积超过1万平方米以上，只租赁的商场），共提供约万平方米的建筑面积，营业面积万平方米。百货公司平均建筑面积为4.万平方米。 图.3：北京大型购物中心分布图 资料来源： 北京购物中心的概念起源于80年代末，北京第一个购物中心是王府饭店地下商城，其次是1990年开业的国贸商城一期。百货公司和购物中心最主要的区别是内部布局，消费者付款方式，租客付租方式以及商场管理方式等。百货公司的商品摆放主要是开放式柜台，消费者付款方式为中央收款。但是在购物中心中，商业面积被分割成独立单位，消费者在各个店铺中分别付款。 随着90年代中期一些购物中心的相继开业，北京消费者开始认识和接受购物中心这种商业模式。1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量最大的年份。目前，统计范围内的北京购物中心共有家，包括：国贸商城，中粮广场，恒基中心，东方广场，新东安市场丰联广场，提供约万平方米的建筑面积，万平方米的营业面积。图.4：北京购物中心历史供应情况（1990-200） 资料来源：天福地产经纪 7.1.2 主要商业区域 北京商业面积主要集中在以下地区： 王府井地区 西单地区 朝阳门外、建国门地区 宣武门-前门-崇文门地区 同时，北京市还存在着公主坟、中关村、北三环、亚运村、燕莎等外围商业中心，这些商业中心都具有部分辐射全市的商业能力。 (1) 王府井地区 王府井地区是北京传统的购物区。该区以前面向大众消费者，出售中低档商品。在90年代初期，北京市政府开始为王府井商业街推行一连串的美化改造工程，包括安装街灯，铺平地面，整顿小商贩，绿化工程等。王府井于2001年9月宣布改造工程完成，并举行开街仪式。现在王府井已经成为一条具有优良购物环境的商业步行街。该区以王府井大街与东长安街交汇处的南端起，北至灯市口。 改造后的王府井主要顾客多以国内外游客以及消费能力较高的北京居民为主，商场定位多为中高档。根据“北京第十个五年计划”，王府井地区商业营业面积将控制在45万平方米左右。 王府井地区主要的商场有： 王府井百货大楼 世都百货 工艺美术大楼 新东安市场 东方广场 表.1：王府井地区商业商场名称 营业 日期 建筑面积 （平方米） 营业面积 （平方米） 使用率 王府井百货大楼 1955 27,500 18,000 65% 世都百货商城 1996 20,000 12,000 60% 工艺美术服务大楼 1998 14,200 7,200 51% 新东安市场（百货公司） 1998 40,000 20,000 50% 新东安市场（购物中心） 1998 80,000 40,000 50% 东方广场 2001 100,000 50,000 50% 资料来源：天福地产经纪 (2) 西单地区 与王府井地区相似，西单也是北京传统的购物区。该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。 根据西城区政府公布的数据，目前西单地区零售面积为23.6万平方米。而根据“北京第十个五年计划”，西单商业街的营业面积将控制在40万平方米左右，即在2001-2005年的五年间，西单的零售面积供应将不多于16万平方米。 西单地区主要商场有： 西单百货商场 西单购物中心 西单赛特购物中心 中友百货