博阳·巴黎壹号项目整合营销方案.docVIP

博阳·巴黎壹号项目整合营销方案 博阳·巴黎壹号项目整合营销方案 青岛世联怡高房地产顾问有限公司 2011年1月 为胜利而来！ Coming For Victory！ 4 1 2 3 项目的愿景与目标 项目本体界定 现状梳理：面临大势与竞争 项目定位 突破方向：营销策略总纲 6 营销策略执行 7 设定目标 提出问题 解决问题 本报告大纲 我是谁与我要做到什么？ 我的成长环境与我成为了什么？ 我怎么做价值才能实现？ 5 核心问题 项目愿景和目标 理解项目 打造城阳中高端住宅产品。 在整体市场顺势的情况下，快速回现，保证低风险的成功。 为后续博阳置业中高端项目开发夯实基础和打造样板。 本案对于企业战略的意义 战略下的营销目标 营销目标 2011年实现住宅85%的销售，销售面积31.27万㎡，342套房源； 2011年实现住宅销售额2.7亿。 4 1 2 3 项目的愿景与目标 项目本体界定 现状梳理：面临大势与竞争 项目定位 突破方向：营销策略总纲 6 营销策略执行 7 设定目标 提出问题 解决问题 5 核心问题 本体：我是谁 城阳中心区 青岛市区 至香港中路25公里，开车约30分钟 项目位于“大青岛布局中心”城阳区的国城路与春阳路交汇处，距青岛城阳区政府仅有不足两公里距离，属于城阳核心城区位置，距离青岛市区25公里，交通便利； 项目周边配套完善，大润发、利群、家佳源等，靠近实验二小，属于学区房。 本案 实验二小 城阳区政府 约2公里 正阳路 大润发 青银高速 青威路 农业大学 项目位于“大青岛布局中心”—城阳区春阳路与国城路交汇处，属于核心城区位置，区位优势明显 区位解读 1 经济指标 法式风情社区，外立面彰显低调的奢华，项目体量较小，具备打造低密度、精品小盘的优势 项目 数值 规划总用地： 28745 m?? 总建筑面积： 43117.5 m?? 其中 多层 15240.68 m?? 小高层 24194.36m?? 地下车库： 10784.82m?? 容积率： 1.5 建筑密度： 22.00% 绿地率： 39.8.% 停车位： 402个 其中 地上停车位 24个 地下停车位 382个 2 户型配比 全部为两室和三室产品，花园洋房为项目价值标杆和盈利主体，小高层能够实现项目快销、高利润。 建筑 类型 户型 面积 套数 比例 电梯 洋房 舒适两室 89-89.9 48 11.9% 三室 104.1-106.9 24 6.0% 118.4-122.4 24 6.0% 126.6-130.8 36 9.0% 小高层 舒适两室 89-90 126 31.3% 紧凑三室 88.9-89.9 144 35.8% 合计 　 　 402 100.0% 高层物业：紧凑型小三室产品，以高性价比实现快销； 舒适性两房，获得高利润； 花园洋房：项目的形象价值标杆和盈利主体； 物业价值研判 1 2 3 4 5 6 8 7 9 10 118.4-122.4 ㎡三室 89-89.9㎡两室 2#、4#、6#、8#： 88.9-89.9㎡小三室 一梯两户 126.6-130.8 ㎡三室 104.1-106.9 ㎡三室 9#、10#： 89-90㎡两室 一梯两户 3 项目属性界定 地段 品牌 配套 产品 城阳核心区，国城路与春阳路交界处，距区政府不到两公里 外地企业，暂无城阳市场影响力 5分钟大生活圈，实验二小，教育配套优越 法式风情，两种物业形态，紧凑和舒适性两房、三房，辅以沿街商业 区域 大青岛布局中心，优越的区位优势和交通优势 交通 国城路、春阳路、青威路、正阳路、青银高速等贯通城阳与大青岛 地块 中等容积率、小体量、规则地块 城市核心区、实验二小旁，小体量、低密度、中高品质物业开发 4 1、高速、中价销售： 2、项目中高端: 基于项目属性的思考： 紧凑型、舒适性产品的市场空间有多大？ 城阳中高端市场状况是怎样的？ 4 1 2 3 项目的愿景与目标 项目本体界定 现状梳理：面临大势与竞争 项目定位 突破方向：营销策略总纲 6 营销策略执行 7 设定目标 提出问题 解决问题 5 核心问题 大势·竞争·客户 宏观政策与经济 宏观调控政策 2010年及2011年初政策解读：金融手段、行政政策全面出击，凸显政府调控决心 2.6万平米,12套双拼、70套联排，纯低密度社区 4.15—7月底 9.29以来 《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》 4月15日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 4月17日 4月30日 “京十二条”（包括限购令） 5月5日 “深十三条” 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知