地铁地下物业经济效益评估.docVIP

地铁地下物业经济效益评估 地铁地下商业物业是地铁工程建设的副产品，因此不须要计算这些物业的投资额，假如不对这些物业的资产价值进行单独评估并入帐的话，这些物业的投资成本可以暂时不考虑，这样，计算其经济效益就相对简单了。 以下按站厅商业物业、地铁商业街两种类型分别计算。 1．站厅商业物业 包括所有站点的零星物业与大剧院站、会展中心站、世界之窗站三个站厅物业，共计4977平米。 1．1投资额 1.1.1装修费 根据地铁公司提供的数据，站厅装修费平均为每平米2000元。 装修费总额为（717+960平米+1800平米+1500平米）*2000元/平米=995.4万元。 1.1.2开办费 包括工资、办公费、咨询费和招商宣传费等，大致为93万元。 1.1.3投资额小计：1088.4万元。 1.2营业收入 1.2.1开业第一年营业收入 包括租金收入、管理费收入含公共水电费收入二项，租金按估计价格计算，零星网点租金按捆绑价格计，管理费按市内大型商场费用水平计算，出租率为估计值，具体计算如下： 站厅商业物业营业情况预计 站点 面积 （平米） 预计租金 （元/平米） 管理费收入（元/平米） 年出租率 年营业收入（万元） 大剧院站 960 300 35 100% 385.9 会展中心 1800 300 35 100% 723.6 世界之窗 1500 300 35 100% 603 零星网点 717 360 35 100% 339.9 小计 2052.4 1.2.2开业之后二至四年营业收入预计 根据深圳地铁第二期工程建设计划，二期工程将在2008年前后建成通车，因此，在此前，地铁客流量将呈现稳步增长的态势。地铁商业也预期呈稳定发展的势头，商铺出租率可达到100%，其租金价格按年增4%计收，但管理费不变。 第二年收入 第三年收入 第四年收入 小计 2096万元 2173万元 2252万元 6521万元 1.2.3前四年营业收入合计 2052万元+6521万元=8573万元。 1.3营业支出 包括经营管理费用、物业管理外包（地铁运营公司） 1.3.1管理费用，见表： 序号 项 目 测算依据 测算式 测算结果 占总费用比例(%) 一 人工费 定岗10人，其中行政部2人、经营处2人、财务处2人、管理处4人。 (1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7) 84.67万 元/年 39.39% (1) 员工工资 工资标准3800元/人·月 月工资标准×10×12 3800×10×12=456,000 45．6万元/年 (2) 社会 保险费 工资的44.5%(医疗8%、工伤1.5%、养老21%、待业1%、住房13%)。 月工资标准×44.5%×人数×12 3800×44.5%×10×12 =202,920 20．9万元/年 (3) 福利 基金 工资的2% 3800×2%×10×12=9,120 0．9万元/年 (4) 工会 经费 工资的2% 3800×2%×10×12=9,120 9,120元/年 (5) 教育 经费 工资的1.5% 3800×1.5%×10×12=6,840 0．6万元/年 (6) 加班费 人均月加班3天计、每月按22天计 日工资×2×加班天数×10×12 3800÷22×2×3×10×12 =124,363.68 12.4万 元/年 (7) 住房 补贴 按人均8m2，租金标准40元/ m2·月 人均面积×租金标准×人数×12 8×40×10×12=38,400 3．8万元/年 二 办公费 管理人员10人计 (1)+(2)+(3)+(4)+(5) 1．2万元/年 6.02% (1) 交通通讯费 办公用车1辆×3000元/月 差旅、市内交通100元/人·月 通讯手机10部×300元/人·月 座机10部×300元/部·月 三项相加×12： [3,000+100×10+（300×10+300×10）] ×12=55,200 5．5万元/年 (2) 低值消耗品 人均50元/月 50×10×12=6,000 0．6万元/年 (3) 办公水电费 人均30元/月 30×10×12=3,600 0．36万元/年 (4) 业务费 人均200元/月 200×10×12=24,000 2．4万元/年 (5) 办公固定资产折旧费 电子产品10万元、汽车20万元 其它办公固定资产为5万 10万元 × 0.18 = 18，000 （20+5）万元 ×0.09 = 22,500 4,05万元/年 三 不可预见费 一至二项之和的5%计算 (846,763.68+129,300)×5%=48,803.18 4.8元万/年 2.27% 四 其他管理费 二至三项之和的5%计