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利达格林小镇项目商业部分营销报告 目　　录 第一部分 新余商业市场调查报告 新余市商业市场分析 市场调查结论 第二部分 区域商业市场调研 胜利路商业业态分布分析 劳动路商业业态分布分析 项目所在区域商业市场特征分析 第三部分 项目解析及项目定位 本项目概况 本项目解析及优劣势分析 项目定位 目标客户定位 项目形象、包装定位 第四部分 本项目功能组合建议 功能组合建议 营销推广建议 第一部分 新余商业市场调查报告 一、商业市场总体状况分析 1、目前新余市商业发展总体概况 消费品零售总额增长，零售业扩张迅速 2003年新余市社会消费品零售总额持续增长，同时，居民收入稳步提高，为今年内消费品稳步增长奠定基础。社会消费品零售总额、居民年收入、年末储蓄余额增长率均超过10%，超过GDP增长。这些必将促进新余市零售业的迅猛发展。 物价回稳、消费力旺盛 新余市的物价已一直企稳，居民消费价格指数与商品零售价格指数保持适度增长。其中，居民消费保持正增长，反映出市民消费市场旺盛，居民消费意愿增强。 消费心态 随着居民收入的不断提高，新余市居民的消费模式也在悄悄地起着巨大变化，消费模式由温饱型向小康型的转型已初见端倪。随着闲暇时间的增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多的居民在公休日和节假日的生活常态。 消费观念也同时发生变化，消费者更加注重商品的品质、档次、价格以及购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层次更加细分，日趋多元化。 2、城市成熟商业圈分析 城市发展与商业圈形成，一个城市中商业圈、商业街的产生，发源与以下几个基本因素有关： 城市的交通枢纽中心 城市历史形成的集市中心 区域具有明显的产业特征 城市的规划和延展方向 新余的商业圈、商业街均在以上四个基本要素之上发展形成。目前已形成以胜利路为核心的城市商圈。新余商业主要位于城南区域，分布在火车站与汽车站之间的胜利路周围。 3、商业经营方式 目前商业物业经营方式与追求减低购物成本和提高购物效率充分结合，经营方式复杂多样，主要有： 主题商场 主题商场一般规模较大，以某一类产品针对某一类人群的经营，进行主题定位，由专业经营公司进行统一经营管理，业态以中高档为主，客户多为租赁经营，如深圳的“女人世界”、“顺电”等，是目前市场上经营较好、空置率较低、租金较高的的商业物业经营方式。 小型店铺 这种店铺一般是个人或者家庭式，店铺面小，设施简陋，大都销售日常用品。为追求最大利润与其它商业经营形成差距，部分店铺发展成为批零兼营的批零商店。小型店铺位置分散，一般在住宅区、工区内和城市交通次干道两侧。 百货商店 百货商店是以经营大量工业品为主的大型综合性零售店，营业面积大，场内雇佣人数多，经营商品涉及吃、穿、用各个方面，包括普通商品和高档商各个档次。新余目前的百货商店主要为国贸购物中心。 专业商店（专卖店） 专门经营某一种或某一类商品的零售店，营业面积不大，一般设在繁华商业区。主要经营时装、音响、电器等，成为品牌商品的聚集之地。专业商店由于商品质量优良、格调时尚、服务态度好，受到追求生活品质，讲究产品质量的顾客欢迎。 自选商场（超市） 其最大特征是：采用开架式售货方式，顾客自选商品，到出口统一付款。随着信电子信息管理系统的广泛应用，自选商场的内部管理和收款十分简捷便利。由于商品价格便宜、种类齐全、符合现代生活需求，深受消费者青睐。 其它商店 24小时服务的日夜店； 流动售货，如流动书店； 送货上门、函购邮寄、预约售货等。 4、新余市目前商业市场状况 规模较大的商场有新亚新商城、国贸广场等，但这些商场的档次、规模、品质与新余城市建设的步伐相比，都已经落后于城市发展的需要。临街商铺一般面积多在40平方米左右,开间4米左右,进深10米左右. 超市除华联超市稍具规模外，市场上现时还未有大型超市，由于华联超市并未真正与其它华联超市构成连锁，价格没有明显的优势，因此，华联超市的经营状况也较为一般。 除主要道路两边的商铺外，新余市区内小区道路、社区内部的住宅楼的一层基本为商业用途，其主要是为本小区居民服务，主要业态为餐饮、小士多店、美容美发、网吧、中介、水果店、干洗服务等。 随着近来新余加快花园城市建设的步伐，新余市的商业也将迎来一个新的发展机遇。 目前在售的商业项目有胜利路上的金马广场、副食品批发市场、青年路的粤新三期家俱市场等纯商业项目及泰安商住楼、明星国际五金城等商住项目。从这些项目的销售情况来看，只要位置相对较好，新余市民对于商业项目仍然有一定的投资热情，投资型商铺受到欢迎。 即将上市进行销售的商业项目目前有女人世界、圣德时代广场、嘉诚时代广场、东方巴黎等项目。 目前在售商业项目一览表 名 称 位 置 售 价 促销手段及销售实例 金马购物广场 胜利北路， 地下：100间1F：89间2F：120