成都时代柏仕晶舍价格策略.docVIP

时代·柏仕晶舍价格策略 定价流程 第一步：评估内外部因素，包括消费者需求、市场动态、竞争对手、成本、商品力、 销售能力、利润目标。 第二步：收集定价信息，如地段、产品等。掌握客源，明确市场定位。 第三步：选择定价方式，决定住宅整体均价 第四步：决定各栋的平均单价（区位价差） 第五步：决定水平价差（各幢间价差、各单元价差、各花园面积价差） 第六步：决定楼层垂直价差 第七步：调整价格偏差 第八步：确定付款方式 定价流程中就注意问题 成本因素：本案综合成本达3609元/平米 商品力：产品定位跳出区域市场，形成产品区隔与市场区隔。同时形成准确的客户 定位。但从地块的地形、规模、位置以及产品的多样性所造成的因素对整体价格有一定的影响。 销售能力：从目前销售机制、广告宣传、促销能力具备一定的实力，但公司的品牌 与形象力不够 利润目标：在市场允许的情况下，创造最理想的利润目标。 各种定价方式 成本定价法 竞争定价法 声望定价法 差异定价法 时间定价法 可比楼盘量化定价法 注：1、本案定价含地面花园与屋顶花园面积价格 　　2、本案定价是指对外公布的市场表价 成都大市场整体情况 成都房地产市场运行情况 2003年成都房地产开发面积情况统计 开发土地面积（万m2） 同比增长 合计 540.46 8.96% 城东 25.09 291.11% 城南 77.94 -37.75% 城西 278.35 4.23% 城北 76.44 8.02% 分析： 城东开发面积强劲增长（同比增加2.9倍）。 城南开发面积有进一步的萎缩（同比减小1/3）。 城西的开发面积最大，大大超过城东、城南、城北开发面积之和。 2004年城南消费者对住宅的需求可能会转向城西、城东。特别是对中高档的住宅的需求会转向西南方或城西。（对本案有较大的优势） 2003年各物业供销对比表（单位：万m2） 总体 住宅 办公用房 商业用房 供给 619.64 434.31 14.35 89.57 销售 655.62 560.76 14.78 67.80 供销比 0.945 0.775 0.903 1.321 分析： 市区新建商品房销售旺盛，供略小于求，说明市场步入良性发展轨道 市区住宅供不应求，说明缺口很大（对本案有利） 市区土地供应严重缺乏，大盘住宅开发逐渐减少，由于土地稀缺开发商转而开发利润更高的写字楼与商业物业。 一批开发商转移郊县，进行大盘开发。 旧城改造带来强烈的购买力。 大批外地人选择在成都进行房地投投置业 市区商业用房供略过求，办公用房基本平衡，因而看出旧城改造与城市规划是商业物业红火的主要原因。 2003年各方位供销对比表（单位：万m2） 城东 城南 城西 城北 总体 供给 72.90 142.58 264.21 57.54 销售 67.54 162.23 285.41 71.47 住宅 供给 39.34 89.90 203.21 37.94 销售 59.71 136.08 256.78 59.45 办公用房 供给 6.95 3.27 3.54 0.53 销售 0.32 3.86 4.20 1.19 商业用房 供给 12.88 31.23 25.45 8.24 销售 6.30 18.64 20.84 10.36 分析： 各方位整体供求平衡，住宅供应全面不足。 住宅缺口达126万平米，城西与城南的供应缺口分别约为50万平米，（对本案有利）城东与城北供应缺口分别约为20万平米，缺口非常巨大。 城东办公用房供应趋热，城南商业用房供给旺盛。（城南、城东副中心发展与政府南迁造成商业物业的市场前景） 2003年各环域供销对比表（单位：万m2） 内环以内 内环至一环 一环至二环 二环至三环 三环外 总体 供给 71.12 82.83 101.47 340.48 23.73 销售 61.51 65.14 157.64 355.04 16.07 住宅 供给 34.02 60.31 75.57 249.80 14.61 销售 42.31 55.81 135.08 313.44 14.12 办公用房 供给 6.47 0.66 0.42 4.55 2.25 销售 5.23 2.59- 4.31 2.62 0.03 商业用房 供给 11.64 10.79 13.54 51.53 2.08 销售 11.62 5.13 14.19 35.03 1.83 分析： 一环至二环商品房总量供应严重不足，二环至三环供求出现缺口。 一至三环住宅销售保持旺盛。一至三环共销售面积为448.52万平米，占住宅总销售量的79.98%，而一至三环的住宅供应量仅为325.37万平米，相差120万平米，供应量严重不