房地产营销策划 房地产营销市场调查.docVIP

房地产营销策划-房地产营销市场调查 一 房地产市场调查的定义 房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究和预测。 房地产的市场调查表现出极深的地域特征。要真正的把握市场的脉搏。需要依据地域形态，从单个楼盘到区域市场，再到宏观环境，然后再从宏观环境互道区域市场和单个楼盘上，就这样不断的循环往复，融合贯通 房地产市场调查是产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略的依据。 二 房地产市场调查的内容 （一）市场环境调查 1、宏观环境调查 （1）政策环境调查 房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。 （2）经济环境调查 经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业机构的变化、城市化的进程、家庭收入和家庭支出的结构。 （3）人口环境调查 人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭机构等。 （4）文化环境 （5）行业环境 （6）技术环境 （7）城市发展概况 2、区域环境调查 区域环境是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对项目地块所具有的区位价值作出判断。 具体来说所，包括 结合项目所在城市的总体规划，调查项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位 对项目的对外联系程度及交通状况等进行调查。 对项目所在地的周边环境进行调查。 地块周围的物质和非物质的生活配套情况，包括市政配套，如水、电、气等；生活配套。如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等；以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。 （二）目标客户调查 在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题： 目标客户包括哪些人？ 目标客户要买的房子是什么样的？ 目标客户买这些房子的原因何在？ 在目标客户的购买行为中有谁参与？ 目标客户在买房的时候采用什么样的方式？ 目标客户将在什么时间买房？ 目标客户买房的地点定位在哪里？ 购买倾向调查 目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。 购买水平调查 其主要的衡量是家庭的年收入 共同特点调查 目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。 对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解；而在目标消费者确定下来以后就要欲了解俄问题访问目标调查对象，主要采用的形式就是问卷调查了。 （三）竞争楼盘调查 竞争性楼盘有两种情况：一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。 对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。 产品调查 区位调查 地理位置调查 楼盘的具体坐落位置，同本项目相对的距离以及临近房产的特点 周边环境调查 对开发地块周边生活配套的状况的调查，以及人文黄静和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。 区域特点调查 是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，他主要是有该地域的经济发展水平、产业机构、生活水准、文化教育状况等决定的。 发展规划调查 是指政府对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整 交通条件调查 调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。 产品情况调查 建筑调查 项目建筑总面积，占地总面积以及容积率。 面积户型调查 一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。 装修调查 公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋外立面装修。另一方免是对户内厅、居室、厨卫的处理。 配套射手调查 一是满足日常生活的最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等。 二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。 绿化调查 交房时间调查 对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。 开发主体调查 一个楼盘的运营公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。 价格调查 房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而他也是在实际的调查中最难获得真实信息的。 单价调查 起价调查 最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。