转型经济中的住房融资研究.pdfVIP

转型经济中的住房融资 TakahiroYasui+ 引 言 20世纪90年代早期开始的经济转型进程完全改变了向公众提供住房 的机制。过去提供住房是政府的责任，但现在却应该留给市场机制，同时 可有政府支持。由于住房花费较大，因而在住房市场上建立一个有效的住 房购置长期融资体系很重要。尽管住房融资在转型经济国家还仅处于初级 阶段，但在发达的市场经济国家，它却是一个很大的市场。为了在向市场 经济转型的框架中推进住房政策的实施，中东欧国家急需建立一个运转良 好的、以市场为基础的住房融资机制。 一转型经济中的住房融资与住房市场 1．转型经济中的住房融资市场 作为人们生活中的一项基本设施，住房虽然是必需的，但通常却是非 常昂贵的。它一般要花掉人们年收入的几倍，使得人们根本不可能以现金 购买。一般来说，融资安排是难免的。在发达的市场经济国家，住房贷款 业务是个很大的行业，尽管在不同国家这一行业的机制及市场规模有所不 ·作者曾任经合组织(OECD)经侪学家，专门从事转翟经济目束的住房问题研究．现就职于 日本中央银行。本文描连了中东欧转型国隶住房融资的现状、发展和面临的挑战。其中对 政府住房政策取向和重点、多元化住房融资机构的建立和运转以及居民购买力弱、金融业 欠发达对住宅金融体系发晨的制约等等的研究，都对中目的住宅融责体幕的建立和完善有 较强的借鉴意义。奉文由中国桂科院囊融所博士后藏动站陈洪渡博士翻译。 286／中国金■论坛C2006 同，如丹麦的未偿还的住房抵押贷款占GDP的比重大约为70％，而奥地 利只有5％。但在大多数国家，这种未偿还的住房抵押贷款要超过GDP的 20％。 与此相反，在转型经济国家中，住房融资市场仍处于初级阶段。在这 方面发展程度最高的是爱沙尼亚，其住房贷款占GDP的比重略高于5％。 在其他转型经济国家，住房贷款仅占GDP的3％甚至更低。但许多转型国 家，最近几年住房融资市场发展很快。 2．转型经济国家住房市场的特征 当前转型经济国家的住房融资市场规模很小，这些国家的住房(资 产)市场仍然处于初级阶段。这主要是因为这些国家的住房融资市场的历 史很短。在许多转型经济国家的社会主义时代，房地产主要是归国家所 有，国家对提供住房负有主要责任。国家根据具体的建设计划建造公寓并 以很低的租金租给公众。由于没有可供交易的资产，也就没有住房市场。 在一些中东欧国家，有些人被破例允许拥有其住房的所有权。但这些房屋 所有者一般不能自由搬出，也不能与他人就其住房进行交易。在这种环境 下，对住房进行交易的市场很难成长起来。因此，直到20世纪90年代经 济转型进程开始的时候，这些转型经济国家的住房市场才从头发展起来。 尽管转型经济国家的住房市场在其早期具有许多相似之处，但现在却 有很大不同，这反映了这些国家不同的历史社会背景及经济转型战略。然 而。这些转型经济国家的住房市场仍然具有以下几个共同特征：住房存量 较大；业主自用住房占有很大份额；住房质量一般较差；住房建设水平较 低。 第一，转型经济国家有较大的住房存量。一些转型经济国家，如爱沙 尼亚，每1000个居民中就有400多套住房，这一比例可与包括德国在内的 许多欧盟国家相媲美。其他转型经济国家，如斯洛伐克与波兰，虽不及爱 沙尼亚，但每1000居民拥有的住房仍然超过300套。转型经济国家相对较 高的住房存量主要是早先的社会主义时代的产物，那时政府有责任建造足 够的房屋以供人们居住。 而且，近年来，多数转型经济国家的人ra一直在减少。没有总人口的 增加，也就没法指望转型经济国家的居民对住房有很大的新的需求，这与 许多其他发展中国家的情况不同。但是，对人El结构的分析表明，有些国 家，例如罗马尼亚，20—29岁的人口较多，当这些年轻人离开父母寻求独 立时便会产生出对住房的需求。人口地区分布的变化也会产生出对住房的 转型妊济中的住房融资＼9．87 新的需求。在许多国家，人们愿意搬到大城市及其周围，以寻找更好的工 作机会。但不管怎样，人们也可以说转型经济国家已有足够的住房。 第二，转型经济国家的住房结构中业主自用住房所占比例很高。在许 多转型经济国家，业主自用住房所占的