某大学C区项目可行性研究报告..doc

XX大学C区项目 初步可行性研究报告 XX大学房地产开发有限公司 XX大学房地产研究所 目 录 前 言 3 第一章 总论 1 1.1项目名称：XXC区项目 1 1.2项目概况 1 1.3项目开发商简介 1 1.4可行性研究的依据 2 第二章 XX市房地产市场概述 3 2.1XX市宏观经济环境概述 3 2.1.1投资加快，国民经济平稳快速增长 3 2.1.2居民收入稳步增长，居民消费力增强 3 2.2城市定位及发展方向 4 2.2.1城市定位 4 2.2.2城市发展规划 5 2.3全市房地产市场发展水平 5 2.3.1开发量 5 2.3.2开发结构 6 2.3.3价格水平 7 2.3.4销售及空置状况 7 2.3.5开发热点 8 2.4房地产相关政策分析 9 2.4.1土地政策 9 2.4.2房地产金融政策 9 2.4.3交易规范政策 10 第三章 XXC区项目分析 11 3.1XX市沙坪坝区房地产状况及特征 11 3.1.1XX市沙坪坝区概况 11 3.1.2沙坪坝区房地产市场现状 12 3.2XXC区项目区位分析 16 3.2.1项目位置 16 3.2.2项目所在区域交通条件 17 3.2.3市政基础设施及配套 17 3.2.4 周边楼盘区域带动 17 3.2.5环境因素分析 18 3.3周边楼盘个案调查分析 18 3.3.1周边楼盘 18 3.3.2聚维·书香世家 20 3.3.3光华·阳光水城 21 3.3.4华宇·林泉雅舍 23 3.3.5华宇·西城丽景 24 3.3.6周边楼盘调查分析总结 26 3.4项目SWOT分析 26 3.4.1项目优势分析（Strength） 26 3.4.2项目的劣势分析 (Weakness) 27 3.4.3项目所面临的机遇分析(Opportunity) 28 3.4.4项目所面临的威胁分析(Threat) 28 第四章 项目投资估算及资金筹措 30 4.1估算依据及范围 30 4.1.1投资估算依据 30 4.1.2项目建设投资估算范围与内容 30 4.2项目建设投资估算 30 4.2.1估算方法 30 4.2.2投资估算结果 33 4.3项目融资方案 33 4.3.1资金来源选择 33 4.3.2资本金筹措 34 4.3.3债务资金筹措 34 4.3.4预售资金筹措 34 4.3.5融资方案分析 34 第五章 项目经济效益分析 35 5.1评价依据和原则 35 5.1.1依据 35 5.1.2原则 35 5.2基础数据与参数选择 35 5.2.1销售价格 35 5.2.2经营方式假设 35 5.2.3贷款利率和基准收益 36 5.2.4财税方面的有关税费率 36 5.3项目收入预测 36 5.3.1销售收入估算 36 5.3.2出租和自营收入估算 36 5.4总成本与费用估算 36 5.4.1开发成本 36 5.4.2管理费用 37 5.4.3销售费用 37 5.4.4其他费用 37 5.4.5利息 37 5.4.6税金 37 5.4.7总成本与费用 37 5.5财务评价报表 38 5.5.1借款偿还表 38 5.5.2全部投资财务现金流量表。 38 5.6财务评价指标 38 5.7风险分析 38 5.8敏感性分析 39 5.9盈亏平衡分析 39 5.10财务评价结论与建议 40 第六章 研究结论和建议 41 附 表 43 附表1：主要技术经济指标表 43 附表2：XXC区项目总投资估算表 45 附表3：XXC区项目投资计划表 49 附表4：XXC区项目成本估算表 50 附表5：XXC区项目销售收入测算表 52 附表6：XXC区项目项目销售回款表 （单位：万元） 53 附表7：XXC区项目损益表 （单位：万元） 54 附表8：XXC区项目现金流量表(全项目) （单位：万元） 55 附表9：XXC区项目现金流量表(自有资金) （单位：万元） 56 附表10：XXC区项目贷款偿还表（单位：万元） 57 附表11：单因素财务敏感性分析表 58 假设开发法估算土地价值 59 第一章 总论 1.1项目名称：XXC区项目 1.2项目概况 XXC区项目位于XX大学C区以西，渝长高速公路以东，紧邻站西路，包括原XX市灯头厂旧址的地块，与杨公桥遥相对望，地理位置比较优越。项目邻近三峡广场，是休闲、娱乐、购物的好地方。周边云集了众多高校，如XX大学、XX师范大学、西南政法大学和四川外语学院，具有浓厚的文化氛围。XXC区项目规划用地总面积51亩，总建筑面积205966.61平方米，其中地上面积185497.87平方米，地下面积20468.74平方米。 1.3项目开发商简介 XX大学房地产开发有限公司成立于