某居住用地地块项目可行性研究报告..doc

 海盐县长安路西侧海兴路北侧 居住用地地块项目可行性研究报告 2004-12 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2004年国内经济及房地产市场回眸 二、嘉兴市房地产市场概况 三、海盐县城市总概况 四、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、海盐地区区域分析 三、项目区域地区住宅市场调查 四、海盐消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第十一章 结束语 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、海盐市规划局规划方案； 2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、嘉兴市统计局，海盐县统计局； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧，西侧临团结港、北侧临盐北河，总面积约73亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字（2004）018号文件批准通过，该地块主要用途为居住用地，类别代号R2，容积率不大于1.3，以中高层以上住宅为主（中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积65%以上）时不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿化率不小于35%。建筑限高多层不超过五层（约15米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过16层（约48米左右）； 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：排屋、多层70%，小高层30%，并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：48763平方米，合73亩。 ②容积率：1.25 ③总建筑面积：60953.75M2 其中：排屋、多层住宅：39167.625M2 小高层住宅：18286.125M2 公建面积：3500M2 建筑密度（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。 ⑤绿化率：35% （以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化） 第二章 项目开发经营环境分析 一、2004年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 宏观市场分析 据国家统计局，最新发布的“国房景气指数”报告显示，今年10月的“国房景气指数”为104.87，比9 月份微升0.04点。今年1-10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2758元，与去年同期相比上涨11.7%，增幅比9月回落1.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为每平方米2566元，同比上涨10.2%。从全国房地产投资的总情况看，1-10月，全国房地产开发投资9526亿元，同比增长28.9%，增幅比上月提高0.6个百分点。其中，商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%。显然，国家收紧“地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头，商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变，因此房价仍有进一步上升空间。 房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势 主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。 “18号”令第一次将房地产业确立为我国经济发展的支柱产业，标志着中国房地产业正