绍兴某房地产项目投资可行性研究报告..docVIP

第一部分? 项目一、项目建设概况（一）开发建设项目前言经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据前房地产市场现状与发展趋势，选择投资建设精品住宅小区结合优越条件为项目的开发带来不可多得的。（二）建设项目基本概况 项目名称：? 建设地点：建设单位：企业性质：经营范围：注册资金法人代表：地址：联系方式：项目的基本概况项目位于，经市规划国土局批准，用地。（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员??? 项目的可行性研究工作由开发商公司独立承担并享有最终解释权，编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件（四）可行性研究报告编制依据国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；建设部《房地产开发项目经济评价方法》；政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。有关市场需求调查、分析和预测资料等 （五）可行性研究报告研究范围研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。（六）项目建设规模与内容项目主要技术经济指标建设地点规划总用地面积容积率建筑密度30% 7 地下室面积二、项目可行性研究结论项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 第二部分? 项目背景和发展概况一、项目建设背景二、投资的必要性随着市生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。。 第三部分? 市场投资环境和市场研究（一）绍兴市区房地产业发展历程 绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，走过了起步、崛起、调整、高速发展这样个阶段： 1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司。 2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。1992年邓小平南巡讲话发表以后，市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。 3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。1994年到1997年，基本维持在4.75.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。 4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。、（-2006年，约年）。（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场，一方面反映在房地产投资，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。 1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见 表：绍兴市区商品房销售价格变化情况/平方米年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 住宅 6940 7320 7919 价格涨幅 / 3.31% -0.21% 3.98% 29.3% 42.52% 41.36 0 5% 26.1% 5.4% 4.4% ■ 绍兴市区商品房价格在1998年～2001年间基本维持在相对稳定的水平； ■