2012年成都城南优品道广场商业项目推广定位策略营销策划方案.docVIP

2012年成都城南优品道广场商业项目推广定位策略营销策划方案 - 至联传播 -2012.07 我们不是第一家提案 相信前面其他优秀的同行以及商业咨询机构 已经就城市、区域、地段、人口各种数据进行了各种分析 我们不想把各位已经很清楚的 各种数据再罗列一遍 再耽误各位领导 10 分钟的时间 而是直接进入主题 在此之前，优品道广场完成了 什么？ 先是有优品系列的住宅品牌撼动社会目光 紧接其后第一座优品道广场为成都创作另一个 消费、娱乐、商务与居住的新中心 优品道系列最重要的商业品牌由此发端 2012 年第二座优品道广场问世之时 我们要 继续完成 什么？ 优品道广场品牌的进一步深入市场 快速实现 19 万平米商业招商的全面成功 实现商业租金收益利益的最大化 实现商业后期的成功运营与物业持续升值 除此之外，还有吗？ 有 ！ 我们有一个 “野心” 相信这个野心也在同样存在于 在座的诸位优品道人心中 2012 年 我们要成为成都城市综合体中 的 一面 旗帜 成为旗帜的关键词 Change 大至一个国家一个民族， 小至一个公司一个个人， 在符合自己的特色和形势下， 合理突破历史， 创造新的价值体系， 是创造飞越的先决条件。 大品牌有大信心 提出上述目标的前提 绝非凭空可捏造 而是来自对项目深度解读后 所获得的信心 它同样将是我们给到本案利润关键点 广大中小商家的集体信心 信心从何而 来 ? 第一 ： 区域 政策 的倾斜 —— 天府新区整体规划；生态 、运动、健康的宜居新城 人口 的聚集 —— 至 2020 年， 45 万常住人口将聚集于此 天府 新城规划带来的庞大产业人群 商业 的空白 —— 本案是区域唯一的大型商业综合体 第二：品牌 博瑞于地产行业的影响力 第一座优品道广场已产生的 品牌号召力 第三：主力 店示范效应 欧尚、 Imax 等世界级大型商家已经抢注 苏宁等超大型商业品牌正在陆续洽谈中 主力店的示范效应将为 广大商家 提供另一粒定心丸 第四：产品 在得出产品给予商家什么样的信心之前 我们必须先回答一个问题 本案是什么 ？ 概而论之，本案将是区域内第一个 也将是长时期内唯一的 大 而丰富、 一站 式的全方位 高端休闲娱乐消费中心 不管是之前提到的超级商业公园也好 一站式家庭时尚购物中心也好 放眼成都众多的城市综合体 又有多少不能勘此定位呢 相比全成都 96 个几乎同质化存在的综合体项目 都在比高端，比高度的大势之下 我们的优势何在 核心竞争力何在，至少在目前 还没有给出一个确切的答案 在我们看来，本案至少存在两大优势 将构成优品 道广场核心 的竞争力所在 一大产品亮点 12000 平米独栋式商业 以日本六本木 HILLS 前瞻规划为蓝本 打造成都不可多得的艺术化商业形式 但，不可多得，却非唯一 香港太古大慈寺商业项目 城南铁像寺水街等项目同样存在与本案独栋类似的产品形态 所以，独栋化建筑可以成为本案的一大特色 却不足以成为本案的差异化核心 关键所在：一大模式升级 原点： 22000 平米银滩 广场 — 人与人休闲与交流的巨大平台 她诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心 提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式之外 更为人情冷漠的当代居住环境提供了 一个足够庞大 的情感沟通 平台 让家人 与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系 有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地 原点： 22000 平米银滩 广场 — 人与人休闲与交流的巨大平台 功能价值： 她 诞生于居住人口密集区，除了成为一座区域的中心 提供精彩纷呈的一站式消费娱乐生活方式 之外 更提供了可容纳数以万计的居民每日娱乐与休闲之所 社会价值： 更为人情冷漠的当代居住环境提供了 一个足够庞大的情感沟通平台 让家人与家人、家庭与家庭、个人与个人的情感与关系 有了一个可以促进更加深入发展的栖息之地 增进人与人的情感沟通，家庭与家庭、社区与社区的交流共融 推动社会更加和谐发展 商业价值： 众所周知 ，人流量是所有商业项目之王道 一个庞大交流沟通平台的诞生 让越来越多的人再此聚集 他们或许并不以消费的目的来到这里 却都以消费的结果离开 或许万 达有 类似的公共广场 但面积远不及优品道巨大，人流 聚集能力远 不及优品 道强大 另一方面 ，封闭式商业与开放式广场并无很好的联接 商业价值并未被最大化利用 唯一性 的 所在 在寸土寸金的市区之中 这样奢侈的土地被用于非商业利益的运营已 再无 可能 若放置于郊区地段， 没有庞大 的常住人口为支撑 再大的广场也是空置 不在市区之中，身处人口密集之地 是本案诞生的先决条件 恰到好处的时机 待到区域完全成熟 开发商面对的土地成本以及商家所面临的租金成本 都将成倍 增大 出现得太早 又将面