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上海同润十里洋房项目营销策划报告销售推广方案 同润十里洋房营销策划报告 传播力 销售力 市场力 市场分析 项目自身分析 项目SWOT分析 周边市场分析 市场小结 执行力是保障… 项目自身分析 传播力 销售力 市场力 区位 车墩镇，位于上海市松江区西南，东邻闵行经济技术开发区，南濒上海母亲河黄浦江黄金水道，西连松江工业区，北靠沪杭高速公路。镇政府设在车墩集镇东侧，距松江城区6公里。 面积与人口 全镇面积 45.3平方公里，耕田35799亩，有16个行政村，3个街道居民委员会36个居民小组，11565户家庭，户籍人口35673人，流动人口近3万人。 地理位置 交通环境 公路 A8沪杭高速公路、A5嘉金高速公路、A15申嘉杭高速公路、320国道、车亭公路、松卫公路。到杭州、宁波、苏州只需60分钟。 机场 上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场、杭州萧山国际机场。驱车至虹桥机场只需20分钟车程 至浦东机场只需45分钟车程。 铁路 沪杭铁路复线，城际快铁金山支线（在建）、沪杭高铁（待建）穿境而过，设有货运、客运站（属上海铁路局），可直达全国28个省市。 项目现状 本案位于车墩镇，隶属于松江中部板块。目前1～4号商业街已结构封顶，正在做外立面。 周边现状 本案周边大多为配套商品房、动迁房，商业则主要是以解决生活必须的设施为主。 影维路现状 车峰路现状 车峰路以西的在建配套商品房 车峰路以东的商业现状 动迁小区及相配套的翔东幼儿园 公交车站 周边主要商业 商业主要集中在项目北面的影视路一条街上，主要服务于影视基地的配套服务，以银行、餐饮、宾馆、休闲娱乐为主。 超市 银行 宾馆 宾馆 餐饮 社区服务中心 项目情况 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 注： SWOT 优势Strength 劣势Weak 1、项目紧邻车墩影视基地、西上海高尔夫，升值潜力大； 2、毗邻轨交22号线，交通便利； 3、周边居住氛围已形成； 4、商铺面积小，易于控制总价； 5、5.2-5.4米的LOFT，空间大，利用率高，更易于布置。 1、周边主要以动迁配套房为主，影响项目形象； 2、周边生活配套相对少，小环境不佳； 3、区域缺乏支柱产业，较难引入外来人员； 机会Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 1、片区供应以动迁配套为主，年推盘量少； 2、目前区域供应的住宅产品为主，无酒店公寓、LOFT，发展空间较大； 3、目前楼市限购严厉，但本项目不受调控； 4、随着轨道交通的通车，将改变片区客户结构。 抓住市场机会点与空白点，通过物业类型组合，全产品线占领市场； 打造经区标志性项目，树立片区第一地位。 通过产品适当创新和品质的打造，加强项目自身优势，弱化周边小环境差的形象。 威胁Threaten 发挥优势，转化威胁 减少劣势，避免威胁 1、整体市场不景气，投资客信心不足，影响购买力； 2、项目周边发展程度较低，基础设施仍处于改造建设阶段； 3、市场类似产品颇多，竞争较激烈。 寻找现有市场空白点，规避市场风险。 迅速建立产品市场形象，结合政府的片区打造，减少小环境给项目带来的影响。 项目SWOT分析 周边市场分析 传播力 销售力 市场力 区域商办市场——办公 由上图可知，2011年至今，办公物业成交主要集中于12月，主要是由于九亭板块的”秀森大厦“、”上海九久青年城二期“以及泗泾板块的”上海礼品城“集中成交所致。从成交均价看，上下波动频率大，目前价格基本在12000-14000元/平米。 (数据来源：上海房地产交易中心) (数据来源：上海房地产交易中心) 由上图可知，8-12月，商业物业成交量明显下滑。从成交均价看，由于整体成交量小，且地理位置相差大，因此月成交价格落差大，目前价格不足15000元/平米。 区域商办市场——商业 松江中部板块商办市场——办公 由上图可知，9-12月，整个板块仅有少量的办公物业在成交，且12月成交均价也有下滑趋势。 (数据来源：上海房地产交易中心) 松江中部板块商办市场——商业 由上图可知，中部板块全年商业物业成交量少，尤其是下半年，逐月递减。从成交均价看，波动较大，目前正呈下滑通道。 (数据来源：上海房地产交易中心) 铂悦818（嘉定） 均价:16500元/平方米（精装修) 主推面积：55平方米 宜浩公馆（浦东） 均价:挑高3.1米，13000-14000元/平方米，挑高5.1米，17000-18000元/平方米（精装修) 主推面积：50-70平方米 上置美兰湖（宝山） 均价:16000元/平方米（精装修) 主推面积