安徽芜湖楚江府第项目市场推广及品牌整合建议_146PPT_2009年.pptVIP

样板区体验着力点：私家环境+产品特性 体验私家环境 系列主体活动 体验式营销 展示中心 体验产品特性 样板区 景观基底 房交会主题：项目全面展示与客户储备 时间：2010年5月 地点：芜湖会展中心 春季房交会路演 活动对象：芜湖市民，潜在客户 目的：通过参加房博会，全面 展示楚江府第项目，从品牌到 风格、从建筑到景观、从户型 到物业，透露开盘时间，进一 步储蓄客户 路演以品牌宣传、产品展示和储蓄客户为主，接受市场反馈，为首次开盘做准备 媒体形式：接受媒介记者采访发通稿 艺术节主题：表现当代高尚生活元素 时间：不定期 表演主体：高雅艺术与展览团体 地点：售楼中心大厅 楚江音乐节路演 活动对象：准业主、积分会员、特邀嘉宾、相关媒体 配合内容： 现代舞表演 芜湖传统艺术及楚江府第芜湖文化元素鉴赏 路演以轻松高雅的娱乐形式进行，开发团队布置场地、 提供相关服务，借以展现园林府第的优雅生活。 媒体形式：组织媒介记者发通稿。 第三阶段：楚江演义（2010年9月—） 本阶段推广主题 园林府第，品味人生 楚江府第产品细节解读 阶段推广目标 以对现场为核心，回归现场 活动为先，体验为本 主题：消费者的感受 楚江之滨、弋江之心与居住者的品味融合在一起，成就了楚江府第项目的未来，一个阶层的感受，既是一种心灵的回归，也是对这个圈层的定义，更是对项目的肯定。 以下用类似人生感悟的语言，藏于风水宝地中的园林府第这样有张力的画面来讲述属于这圈层的故事。 分述：园林、户型、服务 Company Logo Company Logo 第三阶段 以独特生活方式为主题，强调体验 Pr活动 Pr活动 第一步：国都香樟基地参观 第二步：户型品鉴会 第三步：楚江音乐会 户型品鉴会：展现楚江府第的舒适典雅户型 时间：首次开盘前后 地点：售楼中心和样板区现场 户型品鉴会路演 活动对象：准业主、积分会员、特邀嘉宾、相关媒体 目的：通过户型品鉴活动， 充分挖掘楚江府第项目户 型的舒适典雅，以及户型 设计方面的精细考究 路演以客户体验和产品解说为主，由开发团队组织路演； 媒体形式：组织媒介记者发通稿。 各阶段推广工作内容梳理 Add Your Title Add Your Text 第三阶段：景观、户 型鉴赏+文化活动+活 动方案和新闻跟进 2010.9— 第二阶段：媒体投 放+样板区开放+房 交会+一期开盘 2010.5-9 Add Your Text 第一阶段：软文炒 作+奠基仪式+售楼 中心开放 2009.12-2010.4 Add Your Text 第三部分 通路 ※楚江计划（楚江潮涌、楚江澎湃、楚江演义） ※推售节奏（推出策略、推出时机、推出计划） Company Logo Company Logo 推出策略 推出时机 推出量 推出频率 推出价格 定价与推出节奏 操盘手 定价与推售节奏 Company Logo 推售节奏的影响因素 房地产 市场情况 竞争对 手情况 楼盘本 身的体量 楼盘施 工进度 客户蓄积 与去化程度 与政府部门关系 （预售证获得否） 推售节奏影响因素 Company Logo 具体说明 房地产 市场情况 一般选择市场形势高涨的情况下推盘，在市场形势不好的情况下暂缓推盘。 竞争对 手情况 除非楼盘本身具有绝对优势，否则最好跟随领先者定价和开盘，与竞争对手达成协同博弈，而不是恶性竞争。 预售证 获得情况 前期工作要做足，避免因为规划条件等的不符而拿不到预售证。 Company Logo 楼盘本 身的体量 楼盘的体量大，可以大批量推盘，也可以小步快跑，快节奏推盘；体量小，最好精推楼盘，追求效益最大化。 施工 进度 只有施工进度达到一定程度才可以办理预售证；芜湖在这方面的要求是高层建到第6层即可办理预售证。 客户蓄积 与去化程度 只有客户蓄积达到一定的量，才可以开盘；如果去化速度快，那么开盘节奏就可以加快。 Company Logo 案例研究——经验与教训 中央城遭 遇滑铁卢 金都檀宫 进退维谷 柏庄丽城咬 定世茂滨江 世茂滨江 低开高走 大约是07底，芜湖市场供不应求，几乎没有新房源入市，中央城决定加价600元销售，结果开盘爆冷，只预定了预期的20%，销售形势急