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华盛·盛世桃源营销策划与推广方案 Capital Star 京辰顾问 华盛●盛世桃源 营销策划与推广方案 第一章 项目背景 地理位置 本项目位于长寿区桃花新街东南部东起长寿中学与体育中心西至长梁高速公路，南起长梁高速公路与长涪高速公路连接道，北止城市干道。(见图1-1) 项目现状 本项目用地东南面有桃花溪环绕而过，西北越过长梁高速公路是桃花新城行政中心，交通便捷，区位优越。建筑面积53万平方米；一期施工图已完成；户外及媒介广告已经部份投放。 项目目标客户情况 目标客户：本项目目标客户为长寿区非农业人口。长寿区相关城镇的非农业人口下图。(见图1-2) 四、周期预测 根据京辰公司长期的市场调研和研究结果得出：2005年下半年的房地产环境和价格会有所好转，在2006年行情看涨，但由于国家宏观政策的调控，2007年的行情会有所收敛，但到2008-2009年会再次出现房地产的一个小高潮时期，价格看涨。 图1-1 华盛●盛世桃源与其他楼盘的位置关系 图1-2 华盛●盛世桃源目标客户区域 第二章 营销思路 一、 营销指导思想 第一阶段：推广 微观1：分析推广项目本身的优势与卖点。 中观1：包装宣传开发商(及其服务企业团队)，开发商(及其服务企业团队)的资历、信誉、品质、实力将是业主们的最佳房地产生产者与服务商。 宏观1：再包装宣传区域，在长寿及长寿新区, 开发商(及其服务企业团队)将为长寿未来政治中心与经济中心形成、广大长寿人民安居生活品质的提升贡献力量。 第二阶段：体现 宏观2：以开发商(及其服务企业团队)的影响力，借助活动形式，为未来政治中心与经济中心形成、广大凤城人民安居生活品质的具体化助力。 中观2：提升并彰显开发商(及其服务企业团队)的实力。 微观2：将一期项目本身的优势与卖点体现在二期产品上。 第三阶段……[循环往复,层层推进]。 二、基本原则 1营销的前瞻性 房地产的出售实质上是出售一种生活，一种居住理念。在项目开发前期，营销必须提前进入状态。采取导入式，以引导的方法来逐渐宣扬我们项目的特色，不从正面大力宣扬，这样可以让客户觉得是自己选的房子，而不是被动的购买。 2、产品市场价值的挖掘与实现 在营销代理服务中,我们的理念是不是从业主获取报酬，而是开发商与营销代理商共同努力,进行产品市场价值的挖掘,从而让产品价值得以提升并且实现超额市场价值,从而也实现营销代理公司价值。 3、全程营销理念 高品质的专业支撑确产品的高品值与高增值,对项目的定位、策划、设计、施工、监理、营销、招商、物管与经营等产品形成的每环节都力争增加和提升产品价值。 三、价格定位 1.长寿楼盘市场总体情况 调查显示，长寿城区房地产物业供给类型较为单一，住宅占全部市场供给总量的80%以上。住宅绝大多数建筑形态为多层砖混结构，即使在城区中心地段，电梯房也极其少见。通过走访调查得知，受消费观念的局限，电梯房市场接受程度有限，另外，电梯房开发成本较高，为节约投资，当地开发商一般无力或不愿开发。 从项目开发规模看，大多数房地产项目总体量在3万平方米以下，总套数一般在200余户左右。5万方以上的项目就属于“大盘”。 2002年是住宅物业价格的分水岭，2002年前，长寿城区的住宅销售均价基本维持在620-650元之间，2002年底，住宅价格突然发力，每平方米平均增长150元以上，总体均价接近750元，城区主要楼盘价格平均在940元左右。 住宅户型设计受市场需求影响较大，市场主力户型以90-130平方米之间的三房两厅为主，户型面积有逐渐趋小的趋势。户型设计已经开始由平面布局向空间布局发展，错层户型成为市场新宠。 长寿城区的房地产开发受城市规划影响较大，按照城市规划，长寿城区发展保持组团式布局，主要分为东西两大区域，采取“东拓西进”的发展战略。东部，依托交通、环境优势，发展以行政、商贸、居住为重点的桃花组团城市新区，依托凤城旧城区继续拓展黄桷湾新区，形成以体育、文化、居住为主的新城区；西部依托渝长高速公路晏家立交出口和川维厂，发展长寿化工园区和晏家工业园区两大组团。作为城区母城的凤城旧城区与黄桷湾新区，2002年以前一直是长寿房地产开发的重点区域，目前两片区的开发已接近尾声。随着桃花新区规划的出台，该区域逐渐成为新的开发热点，长寿区目前号称“开发体量最大、园林景观规划水平最高、内部生活配套最齐全”的标志性楼盘——东方之骄即选址于此。 2.长寿楼盘市场价格情况 2.1、 长寿楼