商品房认购合同法律问题探析研究.pdf

湘潭大学 硕士学位论文 商品房认购合同法律问题探析 姓名：骆虎 申请学位级别：硕士 专业：法律·民商法 指导教师：曹艳芝 摘 要 认购合同是商品房销售中经常使用的一种重要的书面协议，是确认认购人在 将来某个时间与开发商洽谈商品房购房合同的预约，预约确定双方将来洽谈合同 的权利和义务。商品房认购合同不是购房合同，也不是购房合同的从合同，只能 认定为购房合同的预约合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。由 于人们对其性质和内容认识尚不十分清晰，引发了许多民事纠纷。本文从认购合 同的性质、效力和违反认购合同的责任等基本问题入手，分析认为：认购合同从 性质上来看，是商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买 房屋或签订商品房买卖合同的文书，该认购合同签订后，认购人会交付一定的预 订金或定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为 认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。在认购合同中往往还约 定有违约条款。通过实践分析和理论探讨，商品房认购合同的法律性质一般应认 定为预约合同。认购合同的效力应当区分不同情况在认购合同内容尚不包括买卖 合同主要内容时适用“必须磋商说”，在认购合同中已包括买卖合同的主要内容 时适用“必须缔约说”。最后，本文认为当事人对生效认购合同中达成一致的内 容反悔；未尽诚信义务磋商；恶意磋商、隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供 虚假情况；或有其他违背诚信原则之行为导致买卖合同未订立，则构成对认购合 同的违反，应承担相应的法律责任，并就定金、实际履行和损害赔偿等具体问题 作了阐述。 关键词：商品房；认购；合同 I ABSTRACT Subscription contract is awritten agreement,frequently used in sales of commercial building property. It is the subscription that at a certain time in the future the buyer negotiates with the developer to sign the real contract. It is the subscription that both sides have the rights and obligations to talk over with it. Subscription contract is not the real purchase contract, or sub-contract of the purchase contract. It can only be identified as a booking of the purchase contract. It should be determined based on the principle of fairness booking tha rights and obligations of both sides. Most people don’t have much knowledge of its nature and contents,thus leading many civil disputes. Starting with the basic concerns, as the nature,effectiveness and responsibilities of breaching a subscription contract, this paper analyzed and holds that: F