武汉市洪山区概述区域商业市场研究分析暨五环广场项目商业策划定位报告（上）.pptVIP

2013年9月 辐射区域未来商业供应情况 辐射区域商业市场 序号 项目名称 业态 商业体量（㎡） 总体量（㎡） 进度 用地性质 预计开业时间 1 SMART公寓 集中式商业 13,054 33,054 项目完工，招商中 商业 2013年 2 虎泉创意坊 集中式商业 16,000 16,000 项目在建，招商中 商业 2013年10月 3 凯乐桂园 集中式商业/住宅底商 19,356 206,990 项目施工建设中 居住+商业 2013年 4 永利项目 集中式商业 9,418 39,390 项目规划中 商业 N/A 5 金地雄楚一号 集中式商业 50,000 N/A 项目在建，招商中 居住+商业 2013年12月 6 三金雄楚天地 集中式商业 24,914 107,817 项目施工建设中 居住+商业 N/A 7 普提金街 N/A 44,400 115,980 土地已完成拆迁 居住+商业 N/A 8 南国珞狮路项目 建材专业市场 N/A 107,098 项目规划中 居住+商业 2014年 受临近大型商圈影响，本案区域内大型综合性商业项目供应较少，仅金地雄楚一号，其余主要以裙楼商业的形式出现，商业规模普遍较小，经营业态较为局限，且缺乏良好的动线规划； 金地雄楚一号项目商业具有规模优势，且已占据市场先机，一方面将提升区域内生活消费品质，培育良好商业氛围，另一方面将对本案带来明显的竞争冲击； 永利项目、三金雄楚天地项目与本案距离非常近，且具有区位比较优势，本案在与之共同营造商业氛围的同时，需通过精准的定位与业态组合提升项目自身竞争力； 凯乐桂园项目全部直接散售，且未经统一招商，将不利于项目持续稳定的长期运营； 考虑到临近商圈及众多项目的激烈竞争，本案应寻求差异化的发展定位以避免未来的招商及运营风险； 区域商业项目解读 区域商业项目解读 我们根据区域项目的物业形态、商业规模、档次定位及业态组合等多种因素，将区域内的商业项目进行以下分类，以便更好的梳理区域内商业发展特性； 虎泉购物广场 万象生活广场 保利华都流行视窗 虎泉创意坊 流行性商业 单铺面积较小，业态丰富，以经营流行性服装饰品、特色餐饮小吃为主，整体档次不高； 乐时汇 Smart裙楼商业 凯乐桂园商业 永利项目 配套型商业 商业规模较小，作为写字楼或公寓的配套商业，经营业态业种相对局限。 金地雄楚一号 三金雄楚天地 普提金街 综合性生活商业 具有一定商业规模，立足区域生活人口，以满足生活消费及其他日常消费为主的商业项目。 区域商业项目解读 区域商业项目解读 保利华都 流行视窗 乐时汇 金地雄楚一号 三金雄楚天地 三金雄楚天地 商业面积：2.5万平方米 发展商：武汉三金地产 项目定位：区域生活商业中心 项目现状：项目在建 金地雄楚一号 商业面积：5万平方米 发展商：武汉天龙投资 项目定位：区域生活商业中心 商业元素：苏果超市、电影院、餐饮、咖啡等 项目现状：项目在建，招商中 保利华都流行视窗 商业面积：1.6万平方米 项目定位：区域流行购物中心 商业元素：服装、饰品、餐饮、小吃等 项目现状：项目已开业 乐时汇 商业面积：1.2万平方米 发展商：卓刀泉集团 项目定位：区域品质配套商业 商业元素：国美电器、肯德基、屈臣氏、餐饮、KTV、电玩城等 项目现状：项目已开业 我们综合考虑项目区位、商业类型及开发进展等因素，分别从以上不同商业类型中选取以下四个典型项目做详细案例分析，以便更好的分析与本案的竞争关系； 乐时汇 项目地址 卓刀泉南路与雄楚大道交汇处 开发商 卓刀泉集团 开业时间 2012年 商业类型 集中式商业 商业体量 约12,000平方米 商业档次 中档 经营楼层 负一层至地上四层为商业面积 停车位 130个 基本概况 存量项目分析—乐时汇 项目概况 项目区位优势明显、交通便利，商业定位为为项目公寓人群及周边区域人群提供品质型商业配套功能。 1.4km 本案 乐时汇 业态定位 存量项目分析—乐时汇 租赁市场表现 各楼层租金水平（建筑面积） FI：260元/平方米/月；F2:130元/平方米/月； F3：65元/平方米/月；F4:50元/平方米/月； B1：95元/平方米/月； 公摊率：35% 目前开业率：约80%，二层、三层小型散店及特色餐饮经营不善，均已退场 楼层 业态规划 F4 星派对KTV F3 嘉荷西餐厅、朝天门尚品火锅 F2 城市猎人电玩城、盛世经典牛排、特色餐饮 F1 肯德基、屈臣氏、仟吉西饼、普安药房、椰岛造型、美容 B1 国美电器 动线设计 存量项目分析—乐时汇 该裙楼商业单层面积较小，并规划有内部动线，导致大量商铺缺乏展示性，高