20140513－农业银行－关注房地产信托投资基金（REITs）的最新进展.pdfVIP

战略规划部 总第256 期 关注房地产信托投资基金（REITs ）的最新进展 （2014 年5 月13 日） 要点： 日，中信证券推出中信启航专项资产管理计划。 是我国REITs 模式的重要探索，已经具备了REITs 的 一些产品特征，但与标准的REITs 尚有一定差距。 REITs 与我国当前的房地产信托在投资属性、流通性、 收入分配、运作方式、税制安排等方面存在差异。 系方式 010 macroabc@163.com REITs 在美国和澳大利亚已经高度成熟，亚洲市场正 在快速成长。其成长速度很快，长期回报优于股票和 近期研究 债券。 目前，一系列的问题正制约着中国REITs 的发展：一 新兴经济体将面临脉冲式冲击 （宏观经济述评 是基础资产问题，二是税收环境障碍，三是登记权属 障碍，四是监管障碍。 高度关注公私合作模式(PPP) 的最新进展(宏观经济述评, 201404 16) 关注丝绸之路经济带建设的 金融新机遇(宏观经济述评, 声明： 201404 16) 本报告中的数据和信息均来自于公开资料，但不保证这些数据和信息的准确性与 完 性。本报告不代表研究人员所在单位的观点和意见，不构成对阅读者的任何 投资建议。本报告的版权为中国农业银行战略规划部所有，未经书面许可，任何 机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 关注房地产投资信托基金（REITs ）的最新进展 农行战略规划部 一、中信启航专项资产管理计划是真正的REITs 吗？ 近日，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认 为是国内首单REITs （Real Estate Investment Trusts, 房地产 投资信托基金）产品，这是中信证券利用自有资源的创新举 措。虽然此项资管计划已经具备REITs 的一些产品特征， 但与标准的REITs 仍有一定差距。 中信启航专项资产管理计划已经具备 REITs 的一些产 品特征。一是投资标的为收益类房地产（其投资标的为北京 中信证券大厦及深圳中信证券大厦）。二是收入来自于不动 产租金（其收入来源为上述两座大厦的租金收益）。三是资 产结构中有75% 以上是房地产资产或房地产抵押、现金和政 府证券（其资产结构为100%的房地产资产）。可以说，中信 启航专项资产管理计划是我国REITs 模式的重要探索。 但中信起航专项资产管理计划与标准的 REITs 仍有一 定差距。其中，比较重要的差距在于：一是没有统一的交易 市场，没法公开上市，缺乏流动性。二是没有满足 REITs 的股权结构要求。从其投资门槛和募集资金的总额判断，该 1 总第256 期 计划的投资者最多为50 个，而标准REITs 要求至少有 100 个股东 （其中前5 大股东不能超过50% ，即5/50 法则）。三 是没有满足REITs 的收益分配要求。其设定了固定的投资回 报率，而标准REITs 要求每年将其应纳税收入的大部分分配 给股东。 二、REITs 的基本特征及