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策源_江苏张家港暨阳湖别墅项目年度营销计划销售推广方案 宏观政策一览 严格实施 二套房政策 国税总局印发 《土地增值税清算管理规程》 的通知 国务院首提 研究开征物业税 房地产开发项目 最低资本金比例调低 商务部建议取消 外资投资房地产行业的限制 银监会《关于进一步 加强信贷管理的通知》 90\70政策 地方松绑 2010年 央行百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率 2009年房地产市场回顾 周边市场数据/上海 2009年上半年，上海房地产市场商品房成交10.4万套，接近08年全年成交12.0万套的水平； 其中商品住宅成交7.6万套（剔除配套商品房、动迁房）共合计成交面积873.2万平方米，已经基本达到08年全年成交水平； 一手商品住宅成交面积超过880万平方米，相比去年上半年增长了70%，接近去年全年907万平方米的成交量。 上海整体市场 周边市场数据/上海 上海公寓供应情况——供应面积 上海公寓供应情况——成交面积 今年1-5月份，上海别墅市场成交量不断攀升，数据统计显示，共计成交了90.47万平方米。 其中5月份，独立别墅成交量创近一年新高，联排别墅成交量接近了2007年6月份的最高点。 上海目前别墅市场库存有178.59万平方米，按照今年前五个月平均销售速度计算，可供未来10.5个月消化。专家预测，未来上海别墅价格上涨，但会出现一定幅度的震荡。 上海别墅去化情况 周边市场数据/上海 周边市场数据/上海 从地方政府层面的财政收支情况来看——保持房地产价格稳定是比较理想的一种选择。房价仍震荡上行 价格大幅下降可能性小。 从维护金融稳定角度来看——如果房地产价格大幅下跌，地价可定也会下降，那么地方政府融资平台的贷款成为呆坏账的可能性大增，这对我国金融体系稳定的维护，保护金融改革成果来说，无疑是一个巨大的挑战。房地产价格稳定是首选。 从国民经济发展来看——明年的经济增长离不开房地产投资的拉动。我国明年的经济增长水平会高于受金融危机影响严重的今年，根据房地产价格与商业周期联系密切的规律，房地产价格上升的可能性较大。 2010年上海整体市场预判： 观点：在刺激政策取向没有根本性改变的情况下，明年房地产价格仍然会震荡向上。 周边市场数据/无锡 09年上半年，无锡住宅供应量达137万方，占全市总供应量超过八成，商铺供应也达到25万方，占到了总供应量的15%左右，办公则只占总量的2%。从上半年各物业类型的成交来看，高层住宅最为吃香，占到了总成交量的近一半。多层和小高层住宅成交所占比重也较大，低层住宅和别墅市场份额较小。 下半年房价存在一定的上涨因素，但由于目前房源总量充足，后续市场销售压力仍然存在，所以预测下一阶段无锡房屋价格上涨速度不快。 无锡整体市场 周边市场数据/无锡 1-6月，无锡楼市每月的供应量均低于成交量，市场供大于求的紧张形势有所好转。09年上半年，无锡楼市供应商品房15313套，供应面积1670333.6平米；而上半年的成交量却达到27983套，成交面积3088772.2平米，供销比为1:1.85。 无锡公寓去化情况 无锡别墅去化情况 1.97 60977 162 2.66 44386.87 86 占比（％） 面积（㎡） 总量（套） 占比（％） 面积（㎡） 总量（套） 09年上半年成交量 09年上半年供应量 别墅 周边市场数据/无锡 市场的开发和供应正在不断增加 ——今年1月份，按照月均销售1.2万套计算，去库存约需要12个月，而到9月底，楼市库存已经只够5个月销量。市场阶段性供应减少，买卖双方预期受影响。 市场供应不断恢复 有助于稳定后市预期 ——开发商对后市普遍看好，纷纷上调全年销售目标，加快项目开工的进度，调高新开工面积。房地产投资增幅和新开工面积的环比大幅上升，有助于在今后一个时期增加市场有效供应，从而稳定市场预期，平抑过快上涨的房价。 明年信贷规模将继续增长，流动性还会保持比较宽松——对房地产市场有一定的支撑作用。在刚性需求会有一定的萎缩的情况下，改善性和投资需求将成为影响明年价格比较关键的因素。 2010年无锡整体市场预判： 观点：在供应充足的前提下，明年房地产市场总体将比较稳定。 周边市场数据/苏州 2009年上半年度苏州市区住宅类房源成交33330套，仅比08年全年少1259套，成交面积、成交价格基本与去年持平。较去年同期（08年1－6月）增加15699套，升幅89.04％；成交面积：4039563.3平方米，较去年同期增加2089931.2平方米，升幅107.2％；2009年上半年度全市住宅类房源成交均价：6678.24元/平方米，较去年同期减少334.43元/平方米，降幅4.77％。 苏州整体市场 1.06↓