取得国有土地使用权的十六种模式.pdfVIP

序 拿地方式 评述 号 1 招 、拍 、 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何 挂 税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和 土地增值税成本，没有任何争议。 问题1 ：土地闲置费问题。 （国税函 【2010 】220号、 国税发 【2009 】31号） 问题2 ：契税问题。财税 【2004 】134 号、国税函 【2009 】603号 （一级开发情况下出现的问题） 问题3 ：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框 架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项 目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4 ：返还的土地出让金问题。财税 【2009 】151号、 财税 【2009 】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地， 政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计 入应纳税所得额？ 问题5 ：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的 问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付 的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似 的，企业所得税认为也应该照此办理。 2 不是招拍挂，例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用 创造招拍挂 地后，准备将地转让给某开发企业。 （操纵政府） 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费， 营业税 （国税发[1993]149号文件、国税函 【2008 】277 号文件、国税函 【2009 】520号文件）不征税，土地增值 税 （《条例》和财税 【2006 】21号文件，不征税，企业 所得税 （国税函 【2009 】118号文件，享受搬迁补偿纳税 待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支 付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政 府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企 业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后， 将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下， 解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以 让土地 外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税； 第三，土地增值税，第四，涉及法律问题。 注意问题： （一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营 业税 （财税 【2003 】16号）2 、如果是招拍挂拿下的土地，卖 地时是否允许营业税差额征收？ （国税函 【2005 】83号，但 部分省明确表示不允许，例如：大地税函 【2006 】145号）3 、 如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？ （二）卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？ （国 税函 【1995】110号文件，不允许加计扣除）？2 、生地变熟 地的