关于城商业网点规划的认识与体会.PPTVIP

关于城市商业网点规划的认识与体会 中国商业经济学会副会长 广东连锁经营协会顾问 徐印州 教授 城市商业网点规划与商业地产的互动 1．商业地产引领城市商业的发展。 2．城市商网点规划是对商业地产发展发展的积极制约，商业地产必须学会从城市商业网点规划中寻求新的商机。 3．城市商网点规划也是对外资无序进入的积极制约，外资进入必须有合情合理合法的门槛。 商业网点规划的基本原则 1.城市商业发展应与城市经济发展相适应。通过规划使商业网点持续快速健康发展，形成布局合理、结构优化、功能齐全、机制完善的城市商业网点体系。 2.城市商业规划应该依据城市总体规划和现代服务业的发展趋向，立足于城市的产业、交通、资源、旅游的实际情况，有效促使流通业全面、协调、可持续发展。 3.制定商业网点规划既要体现政府社会管理意图，又要尊重市场经济规律。 4.商业网点规划要充分兼顾网点的空间分布结构、商业中心的层级结构、商业企业的业种和业态结构均衡合理，既注重网点数量的扩张又注意网点的总体服务效应。 5.在城市商业网点布局及建设中，应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。根据不同商业区域的特点，确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。要控制大型百货商场、商品批发市场的盲目发展，积极引进新型业态和技术，大力发展便民、利民的连锁超市、便利店等新型商业组织形式。 ——总之，商业规划是一种政府的宏观调控行为，而各种商业的力量为了自身利益的发展会导致一些与商业规划不符甚至背离的情况。 政府在商业规划的实施过程中要合理的引导企业，利用市场经济的手段来调控，从而合理的实施规划。 商业规划的终极目标都是为了人民的生活和经济的发展，因此，在规划的实施过程中如果发现有不合理的部分应该及时改正和调整，不能为规划而规划。 商业网点规划的基本思路 1.全面开展城市商业资源的普查工作，熟悉城市商业发展的现状，掌握全市商业网点的数量及分布、业态业种、商业物业的特征、商业中心的规模与密度、区域商业分布情况、从事商业经营人员的规模与素质、商业组织水平等基本情况。 2.要掌握城市总体规划的动态信息，正确解读和判断城市未来商业的区域拓展方向，形成商业网点规划的总体概念。 3.了解城市的经济发展水平、人文环境、人口规模，分析城市居民的消费能力、消费层次、消费结构、消费习惯以及消费功能的区域分布。 4.充分反映城市商业发展规律，在优化商业网点布局，提升商业层次的同时，对城市未来商业的功能结构、空间布局和建设规模做出合理的选择与规划。 5.通过规划引导和规划布局，对商业中心、商业街、批发市场、物流基地、大中型零售网点、高档酒店的布局进行规划，为城市商业网点体系提供合理有序的空间支撑架构。 6.提出商业网点发展的规划导引与可操作性实施方案，使城市商业网点呈现“适度集中、合理分布、协调发展、稳步推进”的局面。 7.规划的两个重要的依据是： 一是本地的城市规划， 二是商务部和建设部商业网点规划指引。 商业网点规划工作中应予注意的若干问题 1.城市商业规划应依据城市总体规划，符合城市总体发展布局和建设时序，避免贪大求多、过分聚集和重复建设等而造成商业物业的资源浪费； 同时，城市总体规划不易多变，不然会因商业规划会受区域规划导向而造成多极无序等不平衡发展的不良格局。 商业规划要避免脱离城市的总体经济发展，一方面要防止为了追求商业的规模而脱离实际经济发展，从而导致了商业结构失调、供应过量；另一方面则要防止商业规划滞后于城市的实际经济发展，商业规划是为了居民生活服务的，如果商业的发展无法跟上当地经济水平的发展，容易导致当地消费力的外流。以珠三角地区为例，佛山、番禺等地的一些高档的消费能力就流向了广州或者是香港。 2.商业规划应该避免出现商业网点过分集中和同质化的问题，过分集中和同质化的商业网点布局容易导致商业企业的过度竞争，资源的无效利用，也容易导致交通拥挤、环保的破坏等问题。规划设置商业中心的时候,既要注意集聚人气,又要注意缓减商圈交通、环境、卫生、消防安全等公共服务之间的关系。但是，在避免造成过于集中而形成恶性竞争的同时，又不能忽略商业消费的便利性。 3.要避免表面的平均化，比如说每个区都要建数量相当的大型购物场所。要避免这样的问题，就一定要结合当地的实际消费习惯和消费实力及经济发展水平进行商业规划，做到合理布局，平衡发展。 4.城市商业规划要充分考虑社区网点和三级商业网点的设置，做好城市市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心之间的商业辐射的合理对接，避免出现商业空白区域或过剩地带，提供便民的商业设施。网点布局还容易出现过于关注城市中心地区的商业网点的布局，而忽略了城郊和农村地区的未来的发展和布局，导致了城乡市场发展不平衡、不协调。 5.要注意承续城市历史文化，挖