房地产项目拓展前期各阶段工作内容与要点.docVIP

房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点 第一阶段：项目信息获取阶段 一、项目信息收集、筛选，编制可行方案 1、项目信息获取 (1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 (2)、工作内容、信息收集渠道: A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息; B、 通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息； C、通过各地政府的招商部门获取项目信息; D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息; F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息; D、通过公司高层领导获取项目信息； 2、项目信息筛选 (1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目； (2)、工作内容: A、了解土地来源，将来的获取方式； B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了解土地自身素质; C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容; D、编制拟定项目区域交通状况内容; E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等; F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。 第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告 1、土地现状调研： (1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。 (2)、工作内容: A、土地性质： 土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等； 土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续； B、项目宗地现状： 实地踏勘地形:宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。是否为山地或平地。四至范围，四邻相关单位及权属状况 ； 地上建筑：宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构情况，是否为住宅或非住宅。是否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑； 地势:地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较; 地面现状:宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积; 地下情况:包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建; 地质情况:包括土地结构、承载力、是否有地上、地下水和地震断裂带等； C、项目控规要求: 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积; 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他 ； D、环境因素: 区域环境:区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)； 自然环境:区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等； 交通环境: 宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等； 市政规划: 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等； 人文环境：区域周边人口情况，居住、商业、配套设施建设成熟度情况。人口稠密度、人口年龄结构、综合素质等； E、区域市政配套道路现状及规划发展: 道路情况：包括现状道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系。 供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放:现有管线、管径及未来规划和实施时间。 通讯(有线电视、电话、网络):现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电。现有管线、上源位置、距宗地距离等。 燃气:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 供热或生活热水:现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 F、区域房地产概况: 区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况 (近3-5 年)，开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。 G、区域代表项目:楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等； H、政策因素： 政府部门对该区域的大规划发展情况； 政府部门对该区域基础交通、轨道交通、医疗卫生、基础教育、金融机构、产业科研、政府机关等布局规划。 国家对于房地产市场的政策