私募股权投资的新变化之二，人民币房地产基金迅猛发展.pdfVIP

2013 年6 月27 日 目录 一、 房地产基金市场总体情况3 1. 房地产基金迅速发展 3 2. 行业特征与发展趋势 4 二、 2012 年发展情况4 1. 设立与募集 4 2. 投资与项目 7 3. 主动管理与增值服务 8 4. 退出与业绩 9 5. 海外情况 9 三、 市场格局分析11 四、资产配置分析13 1. 国内资产配置情况 13 2. 个人投资人资产配置情况 13 3. 社保基金资产配置情况 13 4. 保险公司资产配置情况 14 5. 评价机制 15 2 请务必阅读正文后的免责条款部分 2013 年6 月27 日 一、房地产基金市场总体情况 房地产基金近年来已经成为资产管理行业的热门话题。2010 年一般被称为是房地产基金元年，房 地产基金最近三年也持续取得了长足的发展。不同于海外独立品牌的房地产基金和公开上市的 REITs， 国内的房地产基金大多植根于房地产开发商，起步也以与自己内部体系的项目合作为主，对于外部项目 则是采取审慎和逐步开放的态度。因此，房地产基金通常也被理解为开发商一个新的融资渠道。诚然， 国内房地产基金的勃兴与发展，确实与国内宏观的房地产金融市场息息相关。过去两年房地产信托的快 速扩容，更多是银行开发贷款通道变窄挤压的效果，而有限合伙制房地产基金在过去一年间的大幅发展， 也可部分归因于房地产信托产品逐渐严格的审查。因此，国内的房地产基金，更多肇因于国内房地产市 场融资手段的变迁而非独立房地产基金管理人的崛起。也正因为此，国内的房地产基金不免被贴上了 “开发商融资通道”、“明股实债”、“单项目基金”等标签，房地产基金管理人的独立品牌与投资管 理能力，也就很难在混乱的大环境中凸显。甚至有观点认为房地产基金在中国不过是昙花一现，待银行 信贷渠道放宽后就再没有用武之地了。（对于某些只进行过桥投资的纯债权型房地产基金，这样的评价 或许也并不为过）。与此同时，国内LP 市场的环境也不容乐观，大型机构投资人尚未考虑房地产基金市 场的投资，也就注定了房地产基金都是小份额散户式的募集，而个人投资人希望快进快出的心态，又进 一步限制了房地产基金长期投资策略的实施，也限制了房地产基金品牌经理人的发挥空间。 基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正 形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件。我们在此次调研 中欣喜的发现，很多独立优秀的人民币房地产管理团队也正在组建和形成。如果说2010 年被定义为人 民币房地产基金元年，那我们不妨将2012 年定义为房地产基金管理人品牌元年。随着市场的发展，房 地产基金管理人的品牌团队正在逐渐的形成，其真正的投资能力与管理能力开始被市场认知，基金募集 规模逐渐扩大，很多投资期限更长、项目组合式的大型基金也开始出现，投资策略也更多的从实质债权