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复合型度假物业开发 ——政策紧缩下的蓝海 引言 目录: 旅游地产开发圈地的三波热潮 目录: 度假地产的分类 目录: 旅游地产的五种开发模式 围绕一种核心产业而展开的产业链模式 通过顶级配套吸引顶级客户、营造圈层氛围的俱乐部会员模式 以稀缺资源（如雪山、顶级温泉）为依托的主题开发模式 以酒店群驱动的泛酒店模式 融合各种层级、各种类型的产品和客户的复合发展模式 复合型开发模式 目录: 复合型地产特征 一、资源复合：包括自然资源和人文资源的结合，尤其是文化容易形成亮点和特色，通常是旅游地产不可或缺的元素。 二、功能复合：指集体休闲度假、商务会议、科普教育、户外运动、文化娱乐等主题于一体，满足客户多样化需求。 三、客户复合：就是吸引泛客户群，通常利用高端客户提升项目形象，带动明星物业的销售，实现高利润，利用中高端客户来制作人气，带动性价比物业销售，实现资金快速回流。 复合型旅游地产特性 ———强休闲弱旅游模式 目录: 三种开发节奏 开发节奏分析 目录: 面积控制 从使用频率来看，不论是“5+2”客户还是候鸟型客户，他们对度假物业的使用时间不长 从使用方式来看，家庭游以夫妻、情侣为主力方式，偏好公寓、小别墅，甚至100平方米左右的迷你别墅，此外三代度假少数为两代人，因此不会要求过大的物业面积。对于商务游而言，部分大型企业或私企业主会购买大面积别墅作为商务会所来用于接待或聚会，但通常以酒店接待为主，因此大面积商务别墅需求少。 从物业特点来看它是占据客户闲置资金的产品，由于非第一居所，是一种高弹性物业，因此以冲动性购买为主，而降低门槛有利于促成销售。 空间设计 放映结束，谢谢观赏！ * * 体验经济时代下的旅游表现为游客自己组织、安排、不再追求标准化、团体化、走马观花式旅游；旅游体验已经成为一种主体产品，经营者主动与消费者沟通，关注客户的参与性。提供拥有个性主题、复合功能、参与体验的度假生活是新时代下的旅游地产的趋势。以下是针对国内旅游地产的分析。 旅游地产的三波热潮 旅游度假地产分类 旅游地产的开发模式 复合型地产的特征、特性 复合型地产的开发节奏 面积控制和空间设计 第一波：海南、云南 第二波：全国知名景区 第三波：非传统旅游性城市周边的资源性地块 近年来，住宅市场的政策限制日益趋紧，而旅游地产的潜在利益则越发凸显，全国形成旅游地产开发圈地的三波热潮： 第一波是海南、云南，这两大市场已经基本瓜分完毕。 第二波是泰山、黄山、阳朔、九寨沟等全国知名景区，目前正在激烈瓜分中，但是这些区域政府限制性强，进入门槛高。 第三波则是非传统旅游性城市群周边的资源性的地块，如杭州淳安县千岛湖，惠州巽寮湾、东莞松山湖、山东莱芜的雪野湖等。这些区域本身经济水平不高，消费能力有限，但是凭借着良好的区位优势，具备吸引周边城市客户的基本条件，成为又一投资热点。 旅游地产的三波热潮 旅游度假地产分类 旅游地产的开发模式 复合型地产的特征、特性 复合型地产的开发节奏 面积控制和空间设计 因资源稀缺度、交通便捷度、城市旅游知名度差异可将旅游度假区分为全国型、区域型和本地型三类。 目前真正的全国型旅游地产只有海南和云南。其他著名景区旅游地产开发，受资源可替代性、旅游开发程度以及城市品牌的影响，全国吸引力有限，仍依靠区域客群市场支撑。对于非传统旅游性城市群周边的资源性地块的开发，除非有特别稀缺的资源和强势的企业背景，否则一般只能成为本地型和区域型旅游度假区。其中，本地型度假区无法提供大量持续的高质量的客户源，难以支撑大规模旅游地产开发，因此很少选用。更可行的是利用交通和区位优势向周边大城市靠拢，吸引大量实力客户群，成为区域型度假区。 本地 区域 全国 4、旅游覆盖范围 中 中 高 3、旅游发展成熟度 低 中 高 2、城市口碑依赖度 低 高 高 1、城市品牌依赖程度 城市 45分钟以内 1.5-4小时 1小时以内 3、离主要市区车程 低 高 高 2、高速依赖程度 低 中 高 1、机场依赖程度 交通 良好 良好 良好 4、气候条件 低 中 高 3、历史文化依赖程度 低 中 高 2、自然资源不可替代性 低 高 高 1、自然资源稀缺程度 资源 本地型旅游地产 区域型旅游地产 全国型陆游地产 指标 项目 旅游休闲地产类型KPI体系 旅游地产的三波热潮 旅游度假地产分类 旅游地产的开发模式 复合型地产的特征、特性 复合型地产的开发节奏 面积控制和空间设计 前面四种模式对稀缺资源、城市产业、开发商资金和品牌以及高端客户都有严格的要求，操作难度较大。而复合开发模式只要求交通、资源、区位条件均好，开发商有一定的资金实力，更加具有可控性。 此外，该种模式尤其强调挖