富华商业广场营销策划报告.docVIP

富 华 商 业 广 场 营 销 策 划 报 告 株州金地策划咨询有限公司 2005年11月21日 目 录 前言…………………………………………………………………………………4 一、 目标篇………………………………………………………………………5 1.1 项目营销总体工作目标 1.2 销售目标 1.3 品牌目标 1.4 管理目标 1.5 行业目标 二、 市场篇………………………………………………………………………7 2.1 本项目面临的市场特征 2.1.1 2006年商业地产白垩化的竞争局面 2.1.2 2006住宅地产板块之间的竞争格局 2.2 消费者调查 2.2.1 商业目标客户群 2.3 本项目及周边市场的调查 2.4 价格调查及其他新盘入市分析 三、 产品篇………………………………………………………………………13 3.1 产品定位 3.2 产品优劣势分析 3.3 对产品的建议 销售篇………………………………………………………………………19 4.1 总体销售策略 4.2 销售价格策略 4.3 市场应变策略 4.4 价格走势建议 4.5 公开期价格策略 4.6 持销期采取价值营销策略 4.7 富华商业广场项目裙楼营销周期中主要的价格控制策略 4.8 付款方式策略 4.9 销售预测 4.10 销售造势 4.11 销售准备工作 推广篇………………………………………………………………………32 5.1 推广时机建议 推广总体策略 总体形象定位 包装重点 广告总体预算 媒体建议 六、 小结………………………………………………………………………45 前 言 把握项目特征：价格定位的基础建立在市场调查分析的结论之上； 强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的销售解决方案； 提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点； 带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应； 体现可操作性：策划内容必须通过可操作的手法最终展现于目标客户； 坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化； 引导产品出彩：策划的核心内容在于酝酿产品的最佳销售方案。 一、 目标篇 1.1 项目营销总体工作目标 1.2 销售目标 1.3 品牌目标 1.4 管理目标 1.5 行业目标 关键词： 2年完成销售 2.88亿总销售额 品牌提升 概要： 有目标才有动力，才能知道我们前进的方向。写上要做的，做到写上的，对于项目以及项目背后的开发实体来是或，未来几年的工作，就浓缩在这一页纸上。 1.1 项目营销总体工作目标 说明：根据融信公司对富华商业广场的整体规划，将营销工作目标划分为两个阶段，前一阶段是以4栋小高层塔楼住宅群(小户型,高档公寓)，共计60601.97平方米。后一阶段是以富华商业广场为中心的大型商业广场裙楼，共计 22760.81平方米，项目销售总额为2.88亿元（车库不在计划之列），这一阶段将根据未来两年的市场变化和融信公司发展战略适时进行营销策划。 1.2 销售目标 用2年时间完成销售工作，即4栋小高层塔楼住宅群(小户型,高档公寓)，共计 609331.97平方米及富华商业广场为中心的大型商业广场裙楼，共计 22760.81平方米的销售工作，初步框算其销售总额为2.88亿元。（不包括车库）。 营销时段 累计完成 ① 公开认购后三个月 住宅的30%，商业的20% ② 正式开盘后三个月 住宅的70%，商业的60% ③ 项目封顶 住宅的85%，商业的80% ④入伙前一个月 住宅的95%，商业的90% 1.3 品牌目标 用2年时间，完美打造富华商业广场在株洲区域的品牌形象，为后阶段融信公司的拓展建立稳固的品牌基础。 1.4管理目标 用2年时间，通过对富华商业广场的营销运作、培训，造就一支专业稳定的营销管理队伍，成为未来融信公司扩张和项目拓展的营销人才、管理人才基地。 1.5 行业目标 用2年时间，通过对富华商业广场的成功运作，有效提升项目所处区域整体综合开发及旧城改造水准，从而奠定融信公司在行业中的初始地位。 二、 市场篇 2.1 本项目面临的市场特征 2.1.1 2006年商业地产白垩化的竞争局面 2.1.2 2006住宅地产板块之间的竞争格局 2.2 消费者调查 2.2.1 商业目标客