居民住房消费结构与收入结构相关性分析.docVIP

居民住房消费与收入相关性分析 ----以南京为例 周 络 摘 要：近几年由于住宅价格迅猛上扬，住房问题已经成为当前城市居民最关心的问题。在当前的城镇住房市场上，开发商把一些经济适用房项目也建成了大户型的复式住宅，结果本应面向中低收入家庭的经济适用房，却只有中高收入家庭，甚至是高收入家庭才买得起。住房价格与居民收入的严重背离，城镇居民收入差距的逐渐拉开，不少城市的中低收入者已经买不起住房，只能望房兴叹。文章利用住房消费贡献函数分析了各收入阶层对不同档次住房的消费能力，并对南京居民的住房支出情况进行了实证分析。对政府的宏观调控政策提出建议。 关键词：住房消费;收入差距；住房消费贡献函数；宏观调控 Abstract: In recent years, due to the rapid rise in housing prices, housing has become urban residents are most concerned about the issue .Towns in the current housing market, developers increasingly interested in the development of large-sized luxury residential. Results should be geared to low - and middle-income families the economic apply, but only the high-income families even high-income families can afford to buy .Housing prices and the income of residents deviate from the serious, the income gap between urban residents gradually rises, Many cities in the middle and lower income groups haven’t been able to afford housing, can only watch helplessly the houses .Using housing consumption contribution function of the income strata of the different grades of housing consumption, Nanjing residents as well as housing expenditure of the empirical analysis of the governments macro-control policy recommendations. Abstract: Key words: Housing consumption；The income gap House consuming contribution function; Income gap; macro control . 一、房地产业的现状 随着我国经济的不断发展,房地产业处于不断上升的循环周期中,房地产市场的活跃，成为促进经济发展的增长点和进行投资的有效领域.南京房地产作为一个新兴的支柱产业在南京GDP中比重不断增大，现在已经占到了整个GDP的6.9%，已经在南京的经济和城市发展中发挥出日益显著的作用。国际经验表明，城市化程度进入30%到60%之间是房地产市场的高速发展期。中国目前的城市化水平大约是40%，这一水平还在不断提高。据世界银行研究，发达国家的房价收入比在1.8:1-5.5:1之间，而发展中国家的房价收入比在4：1-6：1之间。因此，通常认为，当房价收入比在3：1-6：1之间时，居民对市场上的商品住宅普遍具有支付能力。对我国的房价收入比的测算结果表明在全国看来，2000年为7.9：1，不但远远高于国家一般标准。较发展中国家一般水平也高出许多。据城市调查，2001年南京房屋销售价格为3579.2 元 /平方米，在全国 35 个大中城市中名列第五。房屋销售相对价格与居民年收入的比率达到 11.9，位于全国第四。比上海（8.7）、杭州（8.1）、广州（10.1）等可支配收入排在前几位的城市还要高。由于土地出让制度的改变和城市改造，南京市区房价总体水平上升较快，而南京城镇居民人均可支配收入为 8233元，房价与居民年收入之比远远高于国际上的合理范围，房价收入比的偏高，南京的商品住宅价格大大超出了南京市民的住房消费能力，它已成为影响南京经济的一项重要因素。 近几年来国家开始对房地产业