对农用地评估的几点思考研究.pdfVIP

426 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 对农用地评估的几点思考 陈海燕魏成 (江苏省国土资源厅南京210029) 摘要：根据2003年8月国土资源部最新制定的《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规 程》，本文对农用地价格特征进行分析，探讨不同评估方法的适用范围及具体操作方式，建立起由农用地基准 地价、宗地地价、征用价、转用价等所构成的农用地价格体系，为农地整理、土地流转、征地制度改革等提供科 学依据，促进耕地保护和利用格局优化调整，并指出当前农用地评估中必须注意和有待商榷的几个问题。 关键词：农用地估价价格体系 随着我国土地使用制度改革的不断深入，土地管理实现由数量管理为主向数量和质量并重管理转 变，研究农用地资产化管理已势在必行。本文通过对农用地价格内涵、特征、农用地价格评估方法，在 此基础上，建立农用地价格体系，以适应当前农村土地流转及征地制度改革的需要。 1 农用地评估的现实意义 城镇土地经过十几年的有偿使用实践，其土地价格体系已经逐步完善，形成了以基准地价和标定 地价为核心，包括交易底价、成交地价及其它派生地价所构成的城镇土地价格体系。但在广大农村地 区，由于土地市场不发育，农用地价格评估的特殊性等原因，造成农用地价格评估理论与实践滞后。近 几年，随着经济的持续、快速发展，农业和农村发生了前所未有的变化，农用土地市场日趋活跃，尤其在 经济发达地区，农用地征用、使用权流转等现象逐渐增多，由此产生的社会矛盾日趋尖锐。如何理顺农 民与土地的关系，为农地流转、土地征用提供科学合理的价格依据，成为时代发展的必然要求。 近几年，由于城市外延式扩展使得城区迅速扩大，农地逐年减少，集体土地权益受损，正常的市场 运作受到影响。出现上述现象的原因是多方面的，但占用城郊土地代价低于城市内部土地的取得价 格，加上缺少政策、法规的限制是造成上述现象的重要原因之一。事实表明，无价格的农村土地使用制 度已经不利于土地流转、规模经营和保护农民土地权益。因此，迫切需要建立一套完善的农用地价格 体系来有效地调控短期性、破坏性的土地开发，实现土地资源优化配置，促进土地市场规范化、法治化， 保证农用土地资源可持续利用。现在正在开展的农用地价格评估工作是一项具有基础性、公益性和战 略性的土地资源调查评价工作。在现实工作中，急需应用的方面很多，主要体现在三个方面：一是在实 现耕地总量动态平衡目标管理中的应用，二是在农地整理工作中的应用，三是在征地制度改革中的应 用。此外，在推进农村土地制度改革，促进农地合理流转均具有很强的实际应用意义¨J。 2农用地价格特点和估价方法 2．1农用地价格特点 土地价格“无非是出租土地的资本化的收入”，农用地亦不例外。土地的收益是确定价格的基础。 农用地生产办、生产成本、利用方式因地而异也决定了农用地价格的千差万别，这是农用地不同于城镇 土地之处，也是农用地估价的重点和难点。 农用地价格有独特的内涵，与城镇土地完全不同。首先，农用地的生产能力决定其价格；第二，反 映土地自然属性的土壤性质在农用地价格形成中起主导性作用；第三，区位条件和对农地投入的具体 涵义也不同于其他用地尤其是城镇用地。另外，农用地征用价格远高于农用地本身价格，主要原因是 收益期望远大于农业生产利润【2J。 2．2农用地估价方法的选择 由于评估对象、目的等侧重点不一样，不同的评估方法其适用范围及优劣也各异。选择适合的评 估方法、采用正确的操作步骤成为农用地评估的最重要的环节。根据农用地价格的理论和特征，应当 土地市场类 427 以收益还原法、评分估价法、假设开发法和成本逼近法为核心，兼顾政策补偿法和市场比较法的优势， 重点解决如何计算收益与各宗地之间的比较问题一1。 2．2．1 收益还原法收益还原法要求待估对象有详细、准确的投入产出资料，内容繁多而且复 杂，工作量大，适用于评估有严格生产管理和生产记录的土地估价，一般用于评估有明显收益的土地价 格。例如，园地、养殖水面的评估，可以采用收益还原法评估，在定级基础上，把收集的样点资料分类， 以单产与市场价格之积作为土地总收益，再扣除人工、种子、农药、化