对改变土地用途处置政策的有关思考和建议研究.pdfVIP

江苏省土地学会学术年会(二oo七年度)论文集 对改变土地用途处置政策的有关思考和建议 李跃齐’ (东海县李埝乡国土资源管理所，连云港东海222332) 摘要：如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行法律法规和政策的有关规定存在差异， 造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问题。为此，深刻剖析改变土地用途的行 为性质，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途处置方式，对提高国土资源管理部门依 法行政能力和水平具有十分重要意义。 关键词：土地用途政策思考建议 自国土资源部11号令、2l号令相继出台后，如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行 法律法规和政策的有关规定存在差异，造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问 题。为此，深刻剖析改变土地用途的行为性质，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途 处置方式，对提高国土资源管理部门依法行政能力和水平具有十分重要意义。在此，笔者谈谈自己对改变土地用途处置政策 的一些肤浅思考，仅供参考。 1土地用途改变为经营性用地处置方式的有关争论 当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点： 观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。 具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或 重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。 此观点主要法律法规政策依据是：1．《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土 地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签 订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第 (十七)条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。3．《协议出让国 有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地 使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市 规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的 土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 该观点认为：要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发。切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及 其经营的合法权益。既然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定 条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵 押等经营活动的权利。 观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。 具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用 途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。 此观点主要法律法规政策依据是：1．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土 地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人 民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。2．《国务院办公厅关 于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中规定：协议出让的土地改变为经营性用地 的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。3．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》(国土资源部令第11号)第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式 出让。 ·作者系东海县李埝乡国土资源所所长 ··——434·——— 第五部分权籍篇