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大北京郊区板块依据外溢驱动因素的不同可以从两个角度分析 目前价格、产品形式及客户购买目的均具有相似性，同时各地的京城客户呈现明显的地域差别。 被动外溢板块总结 北京被动外溢沿公共交通向外辐射发展，同时现状成熟城市处形成板块，板块价值实现视其与北京的关系强弱而不同； 远郊区被动外溢板块普宅以高层产品为主， 09年价格快速上涨，目前现在可实现价格在6000-10000元/平米；投资者开始大量进入，推高远郊区普宅消化速度； 远郊板块客户构成基本类似，其中北京客户呈现明显的地域性区分，板块间竞争关系很弱； 从区域关系，供应趋势来看，未来板块间香河主要与燕郊竞争，主要承接燕郊下游外溢客户 北京低密度市场发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响，低密度物业投资价值凸现，进入投资主导阶段 北京市别墅各个区域根据不同的交通及资源环境条件，形成了特征鲜明的近远郊两大圈层、12个主要别墅板块 随着城市外溢，近郊板块与城市关系拉近，价格被进一步拉升；板块内开发呈现豪宅化与复合化两种趋势 远郊板块整体开发水平偏低，以性价比吸引投资及休闲度假客户，个别明星项目通过强势设施、资源环境或产品力获得溢价 怀柔板块依托红螺湖和便捷的交通发展为相对成熟的休闲度假别墅区，产品供应以700万以上高总价大户型的独栋产品为主，存在少量的经济型别墅产品 密云板块上风上水，但相对偏远，整体开发水平较低，靠近县城项目以性价比类别墅产品为主，个别项目依托资源及配套打造独栋产品 延庆板块依托优势山水资源提供产品以独栋为主，产品开发水平较高，但区域成熟度低，产品总价并不高 房山-涿州板块发展滞后，现状以高性价比产品吸引北京休闲度假客户，未来依托丰富的休闲度假配套设施和优良的生态环境发展潜力较大 丹佛尓湾：依托生态自然资源和高尔夫球场配套，打造经济型产品，销售速度较快 廊坊板块整体供应量较小，依托交通优势，通过高品质高尔夫资源吸引北京财富客户 艾力枫社:以顶级高尔夫配套，吸引全国范围内的财富阶层，实现很高的溢价 香河-大厂板块交通便利，但开发及供应尚未形成规模，区域认知较其他板块陌生，区域供应以200万左右的性价比产品为主 大运河孔雀城：以较高性价比来克服区域抗性，实现了较快的销售速度 蓟县在实力开发商进驻后，依托强势的生态旅游资源打造生态新城，现状区域居住属性较低，低密度产品面积均控制在300平米以内 金碧天下:依托自然资源优势和配套，打造休闲度假社区，通过低总价产品实现快速销售 远郊低密度板块产品特征：远郊低密度产品以总价350万以内的经济型别墅产品为主 远郊低密度板块销售特征：总价在200万左右的产品能够实现较快的消化速度，现状以价格敏感型客户为主要客群 远郊区经济型别墅市场中四类不同产品对应其相应客户群 未来香河将迎来巨量供应，成为北京重要的远郊低密度板块；从200-300万低密度产品整体供应来看，房山-涿州、蓟县-宝坻将成为区域的分流板块 孔雀城成交客户分布分散于全市，相对集中于东三环区域，朝阳区占40%，西城海淀各13%；工作区域朝阳53%，东城海淀10% * 规模 占地465亩，建筑面积9.6万平方米 产品形式 355栋纯独栋北美风格别墅 户型 236-625平米，每套1：1的庭院，主力户型在400以下，以230㎡-240㎡、280㎡-290㎡几种户型为主 价格 均价16000元/平米，总价350万以上 容积率 0.31 物业费 2.6元/平方米·月 客户 客户以投资兼自住居多，少部分纯投资 销售状况 月均12套（07年10月-09年12月，销售300套左右） 卖点 处于27洞国际锦标级高尔夫球场内，但客户更看重的还是良好的生态自然资源，11万平米大湖 配套 欧式商业街，8000平米的会所 高尔夫球场 代表楼盘 依托高尔夫资源，具有京津塘高速的利好 联排户型以200-300㎡为主，独栋项目偏大500-1000㎡ 客户明显分层一部分为财富阶层；另一部分为北京市区的价格敏感型、别墅梦追寻型中产客户 项目总量较少，总价差别较大，高尔夫独栋700万以上，联排在250-300万，少量低总价联排 依托 资源 产品 形式 客户 特征 价格 平台 4套/月（08年8月开盘，已消化100套） 180万起 均价7500 联排约240平米左右 联排共157套 泰晤士蓝湾 1套/月 独栋700万-4000万 独栋均价1.4万起； 50余套730-1300平米不等的高尔夫别墅；80余套500-800平米不等的高尔夫景观别墅 独栋为主，部分为联排、公寓； 艾力枫社 项目分为联排别墅区和高层板楼区两个区，联排229套 产品形式与配比 6套/月（联排09年10月开盘，以售出40余套） 消化速度 250-350万 均价15000元/平米 户型为190平米