涿州地产市场概况.docVIP

涿州房地产市场浅析 一、区域分析 区位： 涿州位于北京天安门南60 公里，自北京六里桥至涿州市区约70公里，由京石高速连接。涿州区域较为独特，地处北京经济圈的紧密层，位于京、津、保三角区中心地带。 项目所处区域具备北京高能资源聚集和涿州低成本优势对接的优越条件，成为处于京津腹地的投资成本洼地。 区域功能发展： 涿州城市主要向东、向北发展，实行“东拓北延，适当西展，滨河城市”的空间发展战略。 东拓：就是涿州城区跨过京深高速公路向东发展到东张村村西。 北延：就是城区向北延伸到拒马河。 适当西展：就是将西关河向西推出1公里左右，开挖外河，外迁107国道，使原107国道成为城市道路，并依此拓展城市区域，规划期作为预留用地。 滨河城市：就是依托城市西侧、北侧的河道，增加两岸绿地，优化城市景观，体现滨河城市的特色。 项目所处区域是涿州市未来城区将要延伸到的区域，项目所处区域将具有一定的发展潜力。 区域定位： 涿州市将以“工业立市”、“以城兴市”、“借京强市”为三大主体战略，及以“名人文化”为城市主题定位。 本案可以接规模优势，在“借京强市”的 项目名称 所在区域 产品类型 产品线 本期体量 价格 名流橄榄郡 开发区 住宅 60-150平 5万+平米 3700-4100元/平 国富中心 开发区 商住 30-80平米 约5000平米 3900-4200 花溪台 开发区 住宅 80-180平米 约10万平米 3800-4200 金街 老城区 商住 30-120平米 12万 5100均价 云景城 老城区 住宅 50-200平米 7万平米 3400均价 未开盘 Soho公馆 开发区 商住 60-130平米 2.4万平米 未开盘 鹏润水岸花城 开发区 住宅 40-130平米 47万平米 起价2900 富景华庭 老城区 商住 40-130平米 6万平米 均价3300 销售状况 据调研，涿州过去2-3年均无大量新盘供应，积累了大量的本地刚性需求，在今年3月市场开始较大规模放量时，市场反应较好，名流橄榄郡开盘当月销售超过4000万。在消化了刚性需求后，6、7月份市场进入抗盘期，各项目销售状况在1000万上下，很难超过1500万，再后，需求表现渐于平缓，而目前市场随大势低迷，购房者多持观望态度，而北京市场持续低迷对其影响尤为严重。 客群来源与特征研究 客户来源： 1.本地的客户居住升级引发的二、三次置业； 2.在北京工作月稳定收入3000元以上白领； 3.本地企业高收入人员。 客户特征： 本地居民无法选择性 无法在北京置业，认可涿州区域、交通、环境的北京白领 为解决子女教育、户口问题 外地客户接受并有能力支付当地房价。 分析： 涿州市现有购房人群多体现为本地居民的刚性需求和产品升级换代需求，还有一部分在外务工涿州人回到家乡购房。 北京客户通过调研发现，在不同项目中所占比例有所区别，不过从涿州整个市场来看，北京客群所占比例将可以达到40%-70%左右。 北京客群主要来源于北京的房山、丰台、宣武、崇文区域，及工作在中关村、金融街、国贸商圈的年轻客群。 北京客群主要分为三类客群：养老客群、刚性需求客群、投资客群。 养老客群年纪集中在40-50岁之间，分为两种类型：一为北京区域的养老客群，多拥有私家车，崇尚5+2的生活方式（是指购买两套住房，一套在城里，一套在郊区。周一至周五住市区住宅便于工作，双休日到郊区放松身心 机会： 1、独特的地理区位特征，近邻北京，近年来城市发展迅速，外来资金不断涌入； 2、京石高铁利好，12.5分钟直达西客站，拉近时间距离； 3、本地房地产市场发展刚刚起步，市场无具备特质的优秀产品； 4、北京客群未大规模开发，本地客群需求积累已有数年，市场刚刚开始放量； 5、华美、标点善于炒作区域市场，运用他人之力达到区域共赢，个案超越； 威胁： 当地市场随大势低迷，购房者多持观望氛围，北京市场低迷对其影响尤为严重； 京石高铁规划具体事项成疑；真正规划和竣工时间有待证实，此项对北京客群开发尤为重要； 本地客群需求有限，未来市场放量仅仅依靠本地需求绝不可能消化完毕，如何开发北京客群尚无理想方案； 有可能和北京市场大势形成跷跷板之势，若北京市场好转，北京客群是否无意涿州购房，要求客群定位极其精准；