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对估价若干基本问题的思考 柴 强 (中国房地产估价师与房地产经纪人学会) 【摘要】本文认为：(1)估价与评估的含义有所不同，估价一词更加精准，评估一词 较为宽泛；(2)广义上的估价有专业估价和非专业估价之分，估价行业所从事的估价是一 种专业估价；(3)不是所有的资产都需要专业估价，只有同时具有“独一无二”和“价值 量大”两个特性的资产才真正需要专业估价；(4)估价应当划分为不同的专业，如果没有 专业区分，估价将会失去社会信任；(5)由于房地产量大面广等原因，房地产估价在古今 中外都占估价行业的主体；(6)估价本质上是评估价值而不是评估价格；(7)估价应是模 拟市场定价而不是替代市场定价；(8)估价是提供价值意见而不是作价格保证；(9)估价 都会有误差但误差应在合理范围内。 【关键词】估价；评估；专业划分；法律责任；误差 中国现代估价行业虽然是在改革开放之后兴起的，但业内的某些基本用语用词和思想 观念等，仍然受到传统理论和认识的束缚，仍然带有传统计划经济的色彩。在当今经济全 球化之下，不同国家和地区估价行业间的交往越来越频繁，不仅境外的估价机构和估价师 会进来，中国的估价机构和估价师迟早会走出去。为此，估价行业应当解放思想、更新观 念、顺应时代要求，将有关用语用词和思想观念等放到国际大视野和现代市场经济下进行 重新审视。 一、估价与评估的含义有所不同 估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定资产在特定时问的特定价值进行分 析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同， 主要有“估价”和“评估”两种。 一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估 价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更 加精准、明确、具体，就是专指对经济物品(即通常所讲的商品、资产、财产等)的价值 进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者 某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛 用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如，教育评估、规划实 2 对估价若干基本问题的思考 施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风 险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还 可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评 估，甚至可以包含资产管理体制(如国有资产管理体制)评估等。因此，虽然估价应当建 立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以 得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面 作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结 论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为评估。 另外，“资产评估(assetappraisal)”这个概念在国外也很少见。 二、估价行业所从事的估价是专业估价 对估价作广义和通俗的理解，即估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的， 不论他(她)估计得对与错，也不论其结果是否令人信服。但是，估价行业所从事的估 价，是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业估价。 由于这种估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利 益，甚至会对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如为房地产 抵押贷款服务的估价关系金融安全，为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会稳 定，所以不是随便什么人都可以从事的，只能由取得相关资格的专业人员和取得相关资质 的专业机构来从事。 专业估价与非专业估价主要有以下5点不同：(1)由专业人员和专业机构完成——专 业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的 估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。(2)是一种专业意见——专业估价 不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断 得出的专业意见。(3)具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、