购房须知(2012版)精选.pdfVIP

购房须知 在现在房价不断攀升，楼市监管不严的情况下，如何才能有效合理的规划 自己的购买现房计划，以下将从不同情况进行分析： 1．购买商品房的一般步骤 (1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司 房地产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发 经营管理条例》的规定，应当具备“五证”和“两书”。“五证”即：《国有土地使用权证》、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房 销售(预售)许可证》，“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，关键是检查 有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”，关键是检查有无《商品房预售许可证》。 发展商应当明示的事项：一是开发资质和营业执照；二是商品房预售许可证及经批准销 售的平面图、立面图；三是项目开发进度和竣工交付使用时间；四是项目及其配套设施 的平面示意图；五是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊 方法；六是预售商品房的价格和付款方法；七是商品房预售的专用账户；八是物业管理 事项；九是法律、法规规定的；其他事项。 (2)签订认购书 在和开发商沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认 购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房 者，并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关 的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见， 卖方应退回定金。 (3)签订合同 购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契 约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产，都要对契约的每一条进行 审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品 房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；对示范文本的补充部分要格外重视。 (4)办理预售登记及转让 登记：办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要，对履约有所保障。只有办理完 预售、预购登记后协议才生效。签订契约30 日内，买卖双方应到房屋土地管理部门办 理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理，买卖双方也可以共同委托律师办理上述 手续。 转让：买方如转让其预购的商品房，买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之 日后，双方持有关证件到房地产管理部门办理登记，在转让登记上签字。 (5)办理人住 在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。 同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款，所以人住前，必 须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需特别强调的是， 签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时，均 可拒绝签收。 (6)产权过户、领取产权证 发展商最后要为业主办理房产过户手续，最终办理房地产权证。 2．看开发商是否“五证”俱全 近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全， 是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括： (1)规划部门的《建设工程规划许可证》； (2)国土部门的《国有土地使用权证》； (3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)； (4)建设部门的《建设工程许可证》； (5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。 在这“五证”中，最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表 明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已 达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。 根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发 的根本条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取 得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权，为了明确开 发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件： (1)《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》； (2)《国有土地使用权证》； (3)缴纳地价款的有关凭证。 需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款(包括土地出让金和市政基 础设施配套建设费)的数额及缴纳情况，