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第四章 房地产项目可行性研究 【学习目标】 1．可行性研究的内容； 2．房地产项目的投资与收入的测算； 3．房地产投资方案财务评价； 4．房地产投资项目的不确定性分析。 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的行为系统。 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，尽量减少或避免投资决策的失误，提高开发项目的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 （一）申请投资项目核准的依据 （二）项目投资决策的依据 （三）筹集建设资金的依据 （四）开发商与有关部门签订协议、合同的依据 （五）编制下阶段规划设计的依据 三、可行性研究的依据 法律法规、各种规划、政策和标准、规划意见、土地文件、环评文件、交评文件、基础资料、工程技术资料、经济参数和指标、土地利用条件、规划设计条件和备选规划设计方案。 四、可行性研究的阶段划分 （一）机会研究—市场调查和市场预测 该阶段投资估算的精确度为±30%，研究经费一般占总投资的0.2%~1.0%，所需时间约1~3个月。 （二）初步可行性研究—项目建设的可能性和潜在效益 初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%~1. 5%，所需时间2个月左右。 （三）详细可行性研究阶段 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用小型项目约占总投资的1%~3%，大型复杂项目约占0.2%~1%，所需时间为2~3个月。 （四）项目评估与决策 第二节 可行性研究的内容和步骤 一、可行性研究的内容 房地产开发项目的可行性研究主要分为三个方面： 一是项目的必要性； 二是开发项目在现有资源约束条件下实施的技术可能性； 三是项目的经济合理性。 二、可行性研究的步骤 接受委托 调查研究 方案选择优化 财务评价国民经济评价 编制可行性研究报告 第三节 房地产项目投资与收入测算 一、投资估算 （一）土地费用估算 （二）前期工程费 （三）房屋开发费 （四）管理费 （五）财务费用 （六）销售费用 （七）开发期税费 （八）其他费用 （九）不可预见费 二、编制资金使用计划 三、收入估算 1．租售方案 2．租售价格 3．租售收入 4．收款方式