房改房法律关系的特殊性要求与之相适应的公证服务研究.pdf

房改房法律关系的特殊性 要求与之相适应的公证服务 贵州省贵阳市公证处符品 1994年国务院下发了《深化城镇住房制度改革的决定》，根据中央 这一精神，全国逐步对国家机关、企业事业单位职工住房以及城镇居民 租住房管局住房展开了住房制度改革。1997年我省作为住房分配货 币化试点省，宣布将逐步停止福利分房，实行货币化分房。因此，自 1994年住房制度改革以后，我国出现了一种特殊的产权形式——房改 房。这一产权形式并不会随着福利分房的结束而消失，它产生后便作 为一种特殊的产权形式在相当长的时间内继续存在，体现着某种特殊 的法律关系，并对作为国家司法证明的公证工作提出特殊的要求。 由于房改房是目前我国城镇职工和居民获得自己住房产权的最广 泛的途径，因此，这一特殊的产权形式又是一种普遍的存在。认识其特 殊性，并为这一特殊的产权形式提供相适应的公证服务，既是我国法制 建设的需要，也是我国城镇住房制度的改革进一步深化的一个必要条 件。 ～、房改房的特殊性 ．与一般商品房比较，房改房的特殊性主要体现为所有权关系的特 殊性和享有政策的特殊性两方面。 I一)房改房所有权关系的特殊·}圭 一般的财产所有权是指产权所有人依法对自己的财产，享有占有、 使用、收益和处分的权利。权利人行使权利时具有排它性．受法律保 护。而房改房的权利人在行使上述权利时必须受有关房改政策的限 ·91· 权，即占有权、使用权．有限的收益权和处分权，可以继承。职工以标准 价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。在同等条件下，原 售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房 产管理部门有优先购买、租用权。由此可见房改房是一种特殊的所有 权，它与一般所有权相比较有以下不同： 1．行使权利阶段不同。一般商品房只要产权人全部履行义务后， 就可享有占有、使用、收益、处分权，其权利不受限制，即使是楼花抵押 (转让)也是可以的；房改房则是权利人首先取得房屋使用权、占有权， 但其收益权及处分权要待原产权单位按房改程序报批，职工个人交付 一定的价金，住用一段时问后方可进人流通领域。 2．取得的凭证不同。一般商品房只要进行产权登记，办理产权证， 该行为即为成立，权利人凭产权证即可行使权利；房改房不但要办理产 权凭证，还须缴纳土地收益金，并获《房地产交易市场准入许可证》，即 “两证”齐全后，才能行使权利。 3．有限处分权。按国务院规定，在同等条件下，原出售房屋单位或 当地房管部门对职工出售的房屋有优先购买权。一般商品房其处分权 不受限制，它的受让人可以是任何一个独立的民事主体。 4．收益权的限制。如职工只是以标准价购自住房．且未交成本价 差及土地受益金，只能获得部分产权，因此，该职工与售房单位是一种 按份共有关系。若该房出租，租金应按各自所占份额分成，但是售房单 位一方不参与出租行为的谈判、订立合同等活动。 5．所有权表现形式比较复杂。由于住房制度改革进程中各阶段政 策的侧重点不同，形成了房改房的不同表现形式。就我省看由于职工 和居民的不同选择，他们对房改房的所有权也表现为部分产权、全部产 权、上市权等不同形式。其中具有部分产权的房改房其权利表现为部 分的占有权加上部分处分权，而束购买的部分，仍需按比例交纳租金； 具有全部产权的房改房，它的“全产权”与一般商品房产权有很大差异， 实际上是一种占有权、使用权和有限处分权，而不能上市交易。获得 92· 《房地产交易市场准入许可证》具有上市权的房改房与一般商品房在进 入交易时大致相同。 此外，我省作为全国住房制度的深化改革——住房分配货币化试 点省之一，根据我省的实际，制定了兑现存量补贴(存量补贴：是指对全 民所有制单位和集体所有制单位职工过去工资构成中住房消费含量不 足的补偿，是将存量住房资产按现值评估后，根据工龄、职级等给予职 工的一次性补贴)的规定，并开展了兑现存量补贴的工作。货币化分房 是从福利分房到商品购房的重大改革，由此而获得的房屋产权与一般 商品房相同，但货币化分房中所含的存量补贴是房改政策的继续，它的 兑现和使用与房改房一样要受有关房改政策严格限制。因此，在所有 权人对房改房进行处置如继承、赠与、出租、抵押、交易，对存量补贴进 行某种条件的赠与(调剂使用)等民事活动中也会