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房地产估价中的折旧模型比较研究 ‘涂利娟 (中国人民大学土地管理系) 【摘要】 由于房地产评估中两大经典方法，即成本法和收益法中都有可能用到折旧， 而折旧值的比重比较大，不容忽视，关系到房地产评估价值的准确性。因此，本文就房地 产估价中的折旧概念、类型、构成，及与会计折旧的区别进行了介绍，归纳了当前房地产 折旧计算的方法和模型，并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题， 综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。 【关键词】房地产；估价；折旧 房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适 宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观 合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价有三大类经典估价方法，即市场比较 法、收益法和成本法。在房地产评估的三大基本方法中，有两种方法中可能要用到折旧费 的计算，而折旧值一般比较大，是不容忽视的一个因素，直接关系到评估结果的准确性和 可靠性。因此本文就有关折旧方面的问题以及折旧模型的选择进行了探讨。 一、建筑物折旧的概念及其类型 建筑物在使用过程中，由于物质因素、 功能因素或经济因素的影响，会造成价值的损 失，利用成本法估价时必须扣除这种损失， 称为折旧。建筑物折旧包括物质折旧、功能折 旧和经济折旧。 物质折旧是指建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。不管建筑物 的质量或设计如何，所有建筑的物质特性都随着时间的推移而逐渐老化，包括由于使用、 年限、天气、无人照管、失修，甚至故意破坏等原因引起的损耗。物质折旧又可分为可恢 复物质折旧、短期不可恢复物质折旧以及长期不可恢复物质折旧。如破窗户、有故障的或 VentilationandAir 不能运行的HVAC系统(Heating 气调节系统)、需要立即更换的地毯、室内隔墙上的洞或有裂缝的卫浴设备等，都属于可 恢复的物质折旧。屋顶覆盖物、室内地板装修、火炉、热水器以及一个五六年内需要更新 但还有很多寿命而无须现在更换的半旧空调系统等，这种情况下的价值损失属于短期不可 恢复的物质折旧。而由于年限而逐渐减少价值的地基、框架管道、承重墙、基础墙或设施 403 第四部分估价方法与参数 就是长期不可恢复物质折旧的例子。 功能折旧是指建筑物在功能上的落后所造成的建筑物价值的损失，是一种由于建筑效 用相对损失而引起的折旧，如建筑设计不完善、设备过时或由改良物结构、建筑材料或设 计上的缺陷造成的。有些功能折旧是可恢复的，而有些是不能被恢复的，主要取决于修复 成本是小于还是大于在价值方面得到的好处。有些情况下可以较少的成本改建厨房、增建 房间或拆掉一堵墙从而使建筑达到现有的市场标准。但建筑错位或建筑过度所引起的价值 损失，常常被认为是不可恢复的功能损失。 经济折旧是指建筑物本身以外的因素所造成的建筑物价值的损失，又称为位置或环境 折旧。造成经济折旧的情况有环境污染、财产区划的变化、附近土地用途的不合适、灰 尘、高速公路或机场噪音等。因为经济折旧的补救成本非常大，因此几乎总是不可恢复 的。经济折旧与功能折旧之间并没有明确的界限，要避免重复计算价值损失。 二：会计折旧与估价折旧的区别 房地产估价折旧，是指从建筑物竣工开始至估价时点各种原因造成的建筑物价值的损 失。会计折旧是指固定资产在使用过程中，逐渐消耗而损失的那部分价值。两者的不同体 现在以下几个方面： 1．折旧的目的不同 估价折旧的目的是为了知道建筑物的现值，最终得出评价结果。估价折旧是房地产评 估实务中十分重要的环节，对估价人员理论和实践知识都要求很高。而会计折旧的目的是 通过按月提取折旧，将固定资产的损耗分摊到产品成本中去，正确提取折旧，将收人与相 关的成本、费用进行对比，才能完整地反映特定时期的经营成果，从而有助于正确评价企 业的经营业绩。 2．折旧基数不同 估价折旧是以建筑物重置价格或重建价格为基数的，重置价格或重建价格是指在估价 时点重新获得或