东方海湾可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总 论 2 第2章 市场需求分析 6 第3章 主要建设内容及建设规模 49 第4章 项目建设方案 53 第5章 公用及辅助设施设计 61 第6章 组织机构与人员编制 78 第7章 项目招投标 80 第8章 项目实施进度计划 82 第9章 投资估算及资金筹措 86 第10章 经济效益评价 92 第11章 不确定性分析 98 第12章 社会效益评价与环境影响分析 100 第13章 结论与建议 101 第1章 总 论 1.1项目概况 2000万元 经营范围：房地产开发、物业管理 项目规模及内容：项目占地面积11.2公顷；拟建建筑面积256649.3平方米。其中：住宅建筑面积226760.3平方米；门面建筑面积7605平方米；约克步行街商铺建筑面积7200平方米；车库建筑面积11876.7平方米，共有297个车位；设备用房776.4平方米，农贸市场建筑面积1238.06平方米，公用面积1192.81平方米。 项目投资及资金结构：本项目总投资达50067.49万元1.2 业主介绍 1.3项目可行性研究的依据 1.4主要技术经济指标表1-1序号 指标名称 单 位 指 标 备 注 1 建设内容 1.1 住 宅 平方米 226760.3 1.2 门 面 平方米 7605 1.3 车 库 个车位 297 1.4 步行街商铺 平方米 7200 1.5 设备用房 平方米 776.4 1.6 农贸市场 平方米 1238.06 1.7 公用面积 平方米 1192.81 2 总投资 万元 3 经济效益 3.1 财务净现值 万元 3.2 内部收益率 % 3.3 投资回收期 年 3.4 税前投资利润率 % 3.5 税后投资利润率 % 3.6 税前资本金利润率 % 3.7 税后资本金利润率 % 1.5 本报告主要结论 按照21世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势，随着市政府对大型企业的“退二（产第章 市场分析 重庆幅员面积82,403平方公里，南北长450公里，东西宽470公里，是中国行政区域最大、人口最多的城市。 2002年实现国内生产总值1971.10亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增幅高于上年1.3个百分点，是重庆成立直辖市六年来经济增长较快的一年。 3. 人文背景 人口 2002年末，全市总人口为3107万人，比上年增加10万人。其中乡村人口1976.05万人，城镇人口1130.95万人，城市化率为36.4%，比上年末提高1.7个百分点。图2-2为重庆各主要年份总人口。 主城九区总人口549.84万人，各区人口分布如下图所示： 表2-1 2002年重庆市主城九区人口（单位：万人） 由上图，根据恩格尔系数判定标准，2002年重庆城市居民平均生活水平已经达到富裕，农村居民也已经达到温饱并接近小康水平。 2.1.2重庆市城市化进程 重庆直辖之初在3000万人口中有73％是农村人口，城镇化水平只有27％，直辖来年均有近46万农村人口转化为城镇人口，年底重庆的城镇化水平已经达到％，重庆的大城市带动大农村的城市功能已经初步显现。2010年城镇化率达到50％，重庆市建委提出：集中力量、重点突破，以大城市带动大农村、增加对区县的经济辐射作用。尤其通过网络化发展、力促都市圈经济先腾飞，以强化都市圈的核心地位带动区县城市经济发展。对此，重庆市建委拟定，今年重点发展中小城市和100个重点中心镇；培育发展100个超亿元强镇，建立40个区县特色工业园区。重庆市2000年—2010年城镇化进程 城镇名称 城镇人口规模（万人） 2000年 2005年 2010年 1 主城区都市圈 渝中区 66.52 460 560 九龙坡区(含西彭) 87.83 江北区(含鱼嘴) 61.02 南岸区(含长生) 59.29 沙坪坝区(含西永) 78.82 大渡口区 24.68 北碚 16 18 22 巴南区（渔洞） 12 13.5 15 渝北区（两路） 10 11 12 蔡家 2 3 4 界石 2 2.5 3 一品 2 2.5 3 小计 422.16 510.5 619 2 地区中心城市(大城市) 略 3 县域中心城~中小城市 略 4 镇 略 城镇人口 1022.67 1314.6 1617 全市总人口 3091.09 3180 3228 城镇化率（%） 33.09 41.34 50.09 ——2010年，全市城市化水平达到50％形成长江上游地区可持续发展的现代化城市镇群，各城市间由快捷通畅、各种运输方式有机衔接的区域交通网络连接；城市