鄂尔多斯东胜区区域商业商业市场深度调研报告.ppt

鄂尔多斯东胜区区域商业商业市场深度调研报告 铁东区新增商业规模有限，太古广场商业虽定位高端，但规模有限，且与老城核心商圈相距甚远，聚集性不够，难以升级老城商圈 铁东区目前在售商业项目2个： 太古广场 公园大道 商业市场以老城商圈为核心，档次中端，高端商业客户外流 商业市场特征： 整体格局：一个老核心，两个新核心 发展现状：老城商圈依然是城市核心商业聚集区，铁西商业发展短期内难以取代老城 整体档次：老城区商业整体档次以中档为主 经营状况：租赁情况良好，租金水平较高 客户特征： 主要以较年轻中高端客户为主 高端商业客户多去呼和浩特、北京、上海等城市消费 鄂尔多斯现有商业以中端客户为主要群体，高端商业消费客户外流 目录 一、东胜区商业分布特征 一、东胜区商业分布特征 一、东胜区商业分布特征 一、东胜区商业分布特征 七、东胜区商业消费需求调查 投资类人群构成： 东胜区高收入人群，主要来自于资源性产业有关的开发者、经营者、中介者以及房地产投资者，大企业的中层干部、政府公务人员等。 投资商铺主要原因： 鄂尔多斯高收入人群投资商铺的主要原因是由于当地投资渠道单一，当地资金主要流向3个方向： 放贷，收取高额的利润。 投资商铺，可以获得稳定租金收益和物业增值价值。 住宅投资，在这方面投资基于住宅价格在不断升高，投资回报率较高。 投资后商铺用途：购买后用于出租，获取长期稳定的租金收益。（自己出租或委托物业公司代为出租）。 （2）投资类 七、东胜区商业消费需求调查 一方面，民间资本的充足使得东胜区的商铺投资需求非常旺盛，商铺价格也是不断升高，令一方面，经营业态大多是日常配套型业态，难以产生与销售价格相匹配的收益，再者，东胜区本身有限的消费力与日益扩大的商业体量之间存在矛盾，如何规避这些问题，开发适合的产品，引导当地资金的流向将成为东胜区商业开发面临的新课题。 （3）结论 八、东胜区商业发展趋势分析 目前鄂尔多斯的商业布局现状： 布局分散，各主要街道均分布有商业设施。 老城区存在部分集中商业区，如民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心的周围商业街区。 专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。如鑫通综合市场、天意汽车交易市场、大自然市场、利民综合市场等批发市场等。 东胜区商业发展分布趋势：根据城市规划，在城市改造区域发展各级商业街、商业功能区。同时发展四大物流园区：铜川汽车文化博览园、华研物流园区、易兴建材物流园区、煤炭物流园区等。 （1）商业布局 八、东胜区商业发展趋势分析 （2）产业结构 从长期发展趋势来看： 第一产业比重还会继续下降； 第二产业比重长期内将逐渐下降，其内部结构还将进一步调整； 第三产业长期将快速上升， 带动城市经济发展。 八、东胜区商业发展趋势分析 （3）物业产品 东胜大部分商业设施均由房地产公司负责开发，开发后再招商，结果导致了商业设施外观趋同，建筑风格缺乏特点，缺乏对商业功能的考虑。因此： 1、大型综合商业项目渐成趋势。 2、商业项目产品差异化需求日趋凸现，特色商业将受到欢迎。 3、专业市场将得到科学规划。 八、东胜区商业发展趋势分析 （4）结论 目前，鄂尔多斯市正在调整传统的商业模式，中心城区以发展现代化市级中心商业区，商业街，特色商业街为目标；专业市场和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展 。 城市级商业中心 特色商业街 多样化、连锁化、物流化专业市场 东胜区商业分布特征 东胜区商业发展趋势分析 东胜区部分商业项目分析 以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈 以临街底商形势沿街发散形成较大范围商业网络 铁西新区商业发展较慢城市北区域缺乏主力商业 城市北部区域已形成较为完整的产业化商业 一个核心 网状分布 东西不均 北部专业 东胜区商业分布特征 一、东胜区商业分布特征 一、东胜区商业分布特征 以购物中心、每天百货为主力的城市核心商圈 由临街底商构建而成的零散型生活配套商业网 依托交通主干道形成的以汽车产业链为主的专业商圈 由红星美凯龙、居然之家及福格家具构成的家具建材市场各居其位 由住宅底商充当主力的铁西新区 围绕核心商圈，依托临街底商构成的商业网，成为了目前东胜区商业的最主要特征。 鄂尔多斯大街 伊 化 路 准格尔路 天 骄 路 杭 锦 路 伊金霍络街 鄂托克街 乌审西街 核心商圈 次级商圈 辐射商圈 购物主导 缺乏高端 汽车相关产业发达 东胜区商业业态以购物为主导，以“生产资料”及“居家生活”类购物消费为主 现有餐饮、娱乐、购物等商业业态普遍以中低档为主，高端商业缺乏。 基于城市独有特色，促使区域内汽车相关服务业相对较为发达。 业态结构特征 底商 为主 目前东胜区商业物业产品主要为住宅底商，其中一层为主有少量二