无锡惠山百大.春城全程营销.pptVIP

区域现有客源特征分析 市区客源 市区购买力有限的普通职工家庭 市区将要结婚的年轻家庭 周边区域、乡镇客源——潜在主力客群 江阴市霞客镇的私营业主 玉祁镇、前洲镇的乡镇居民、政府公务员、私营业主 新城、园区客源 本区域内的原有居民、政府公务员、私营业主 本区域内的本区域内的企业中高级管理者 部分投资型客源 市区部分投资商人 江阴部分投资商人 金都花园 区域早期项目 产品相对初级 捕捉区域相对低层次客源 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 金都花园的“核心竞争力矩阵” 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 金都花园：“1” 为区域首批启动项目，项目产品无特色。 地段位置比较好。 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 本项目核心竞争力的分析 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 具备地段优势 项目优势： 项目有一定地段优势，同时地块内自然资源丰富 市场后进优势：其他几个项目已开始板块炒作，板块竞争力得到提升 项目劣势： 与其他几个项目相比，在产品规划上没有特色 本项目尚未公布，对手已具备强大知名度 项目推案周期 2005年初 2006年底 2007年底 2008年底 项目开发轴 5万 顺驰理想城市 170万平方米 复地公园城 53万平方米 22万平方米 加州洋房 43万平方米 金都花园 44万 项目竞争分析 产品力 价格 金都花园 加州洋房 理想城市 公园城 本案5万方 品牌 推广 金都花园 加州洋房 理想城市 公园城 本案 本案44万方 本案一期整体44万方具有一定竞争力，5万方小一期产品竞争力弱。 由于各项目产品面积段接近，项目同质化竞争激烈。 本案唯一突破点是低价格（复地项目3400元入市，遇到销售瓶颈）。 第三部分 客源定位 全市客源导向分析 作为市政规划发展的两大重要板块，目前滨湖板块主要吸引市区及新区的高端人群，惠山新城则主要吸引惠山周边乡镇客源和少部分市区北部的中端消费人群，以及部分邻近城市客源。 惠山新城目前在售项目客源构成 80%周边乡镇及园区客户 10-15%外地客户 （周边城市如江阴居多） 5－10％市区客户 区域现有客源分析 惠山新城市场需求以自住型、改善型需求为主，投资市场格局尚未完全形成，投资型客源有待进一步挖掘。 市区客源不足，区域内初级有限客源难以持续支撑供应量不断加大的市场。 新城规划发展对周边邻近城市形成吸引，客群范围进一步扩展。 样本：理想城市、公园城、金都花园、加州洋房 客源层次初级化，70-80%为周边乡镇客源 年龄层次年轻化，客源结构缺乏多样性 产业人群购买不强 周边乡镇及园区有购买力的人群没有得到更为有效挖掘 市区客源明显不足 消费者购房裙带效应和羊群心理明显，体现传统居住习惯。 市区客源缺乏的主要原因 交通配套、生活商业设施不够完善 区域房地产市场正处于发展起步阶段 市区消费者对新城规划发展概念认知不够，缺乏一定的认同度 无锡及惠山新城产业经济的快速发展，加上市政规划发展的实现，将会给区域导入大量的人口，客源缺乏的瓶颈将得以打破。 区域供应量不断加大，区域内有限客源难以支撑 继续深挖周边乡镇私营业主这批有效客源，囊括乡镇购买力 通过市政配套、交通的改观加大对市区客源的吸引 展示无锡和新城的发展规划吸引邻近城市客源，形成广泛的辐射市场 潜在客源的有效开发挖掘成为项目制胜的关键 客群变化 客群来源 邻近城市客源 本地客源 市区客源 园区、新城 周边乡镇 项目潜在客源分析 江阴客源 周边乡镇客源分析 堰桥镇 距离项目：自驾车约2分钟 产 业：为纺织、制衣产业为主 江阴市霞客镇 距离项目：自驾车约5分钟，25路公交连接界泾 产 业：小型工厂、私营企业 玉祁镇、前洲镇 距离项目：自驾车约5分钟，有私营小巴 产 业：冶金、机械、软纺，经济实力为无锡乡镇前列 周边乡镇道路交通便捷、经济实力雄厚、居民普遍富裕，将是本项目未来主要的直接购买力。久居乡镇，对都市感的品位生活心存向往是这部分消费者的直接动因。 新城、园区客源分析 目前新城现有近1000名区政府公务员，职能部门的不断完善，将使公务员人数不断增加。这部分人群其原有住房大多在市区，有在附近置业的意向和计划。这部分消费者充分了解新城规划，看好新城未来发展和潜力。对于楼盘品质、生活品质要求较高。 新城内的汽车工业园区、生命科技园区等诸多企业的中层以上管理者购买实力雄厚，也将是本项目未来的目标客群之一。 本项目在新城