苏州中润广场整合营销韬略·商业篇.pptVIP

“追本溯源，一座城市的商业传奇！” 06年，苏州“城市东进” 迅猛发展， 沉息已久的苏韵古城随之风生水起， 暮然回首， 无论观前、石路，还是曾让琼姬“面湖思过”的金鸡湖岸， 都已在这繁华喧嚣中成就了一片灯火阑珊 “与时‘惧’进， 遍地活化石的商业时代！” 城市东进， 姑苏城的东北角俨然已是这座城市“最先享受起来的人”， 频繁的商业开发，却使之出现了不可规避的饱和， 古城区的貌似繁华已被盖上时代的封印， 成为旧时商业的活化石， 苏州，急盼又一座商业巨擎的兴起 观前街，石路，金鸡湖…… 传统的姑苏城 向来拒绝传统的城市复制， 何处又将谱写下一部商业传奇 “投石问路， 下一部传奇降生何处 ！” “大器将成， 姑苏全境最不舍雕琢的璞玉之地！” 吴中区地处苏州南部，北依苏州古城，东连昆山，南接吴江，西接太湖；四周分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区（虎丘区）、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。与生俱来的环境优势，使其被认知为苏州市民的后花园，更被市府视为城市开发的压轴大戏而竞相收藏。 价 值 锤 炼 本案商业部分基于提升项目形象、拉高板块地位、提升小环境内的环境和人气、拉动周边办公和酒店销售价格等多重任务。势必成就未来又一城市地标。 以满足周边居民实际生活需求为出发点，形成区域消费中心，辐射全市消费导向的目的。 以城市综合体的高度彰显这座城市的消费热度，实现吴中区板块商业的华丽蜕变，主宰一座城市中心的繁华。 价 值 体 现 纵观本案商业市场，宝带东(西)路沿线、太湖东（西）路沿线、吴中东（西）路沿线、东吴北路及迎春路商业现今均处于次级商业阶段，仅能满足社区生活需求 ，显然与当地居民日益增长的物质需求存在差距，急待升级。 周边商业现状——亟待繁华兴起的商业贫瘠 本项目周边现有区政府办公楼、体育馆、及部分老旧办公楼具备一定的商务消费市场，吴中区的整体住宅发展结构根据统计数据其呈现出消费结构阶梯状，消费能力越级化，消费人群年轻化的趋势，现有商业市场结构急待调整。 周边商业现状——经济基础稳固的上层建筑 根据苏州整体消费市场及吴中区周边市场分析 现今 本案周边居住人口迅速增长，呈现出年轻化、泛时尚的消费特征，现有商业市场在消费层次及定位上显然已满足不了该类消费结构群。 未来 随着本项目的办公及酒店区域建成，政府及周边的企业逐渐形成规模，CBD区域将有力的将形成一批以商务、公务、的高客单价消费。 客层综述——谁将撑起喧嚣之外的另一片天 感性的认识苏州的商业环境老城区承载着绝大部分传统消费，占据着城中黄金地段，其文化旅游、步行街的模式既吸引了外地游客，又兼顾了本地的各阶段消费结构。 环金鸡湖新城是近两年逐渐发展起来的经济新区，其优越的环境，良好的交通配置，再加上政府的大力支持，无疑将形成苏州的“浦东陆家嘴” 区域分析——谁又将问鼎姑苏城消费之冠 苏州消费区域分析图 商务市场 项目周边的办公市场价格区间在9500-12000满租率约在80%左右，由于依仗区政府的办公大楼，综合考虑到类似地段类似模式，故可以判断不久的将来会有一部分中高段的商务消费，再加上本项目所规划的一部分办公部分，综合考虑判断该地区的公司企业会以75%左右的中小型企业组成，80%左右从事第三产业型企业，企业流动性在年20%左右。 住宅市场 项目周边的住宅市场价格区间在7000-8000吴中区以西并无集中型购物中心，且该区的行政中心也在本项目边上，根据城市消费增长速度及规律可以判断不久将来的宝带路沿线消费完全有机会向东倾斜，一站式消费中心的经营模式完成适合本地市场。 综合型广场购物中心 市场判断——商住狙击手，秒杀未来城市消费力 商务办公市场 居民消费市场 北块一~五层MALL商业，建筑面积25129平方米； 北块沿河二~三层商业街，建筑面积4069.73平方米； 五层精品商业裙房，建筑面积30709.90平方米； 地下一层商业（超市），建筑面积约18000平方米； MALL商业的面积占到了整体商业面积的约32%面积，对于本项目整体体量来说也是属于偏小，业态应以强集客力的主题品牌引入为主，资源配比值3.50。 基础数据解读： 业态比例——解读日进斗金的财富矩阵 裙房商业面积占到了整体商业面积的约39%面积，对于本项目整体体量来说所占比重非常大，但由于裙房的业态限制性要求比较高，同时资源配比率又做不高，经营成本也相对较高，在无法修改的前提下只能以零售业态为主。 业态比例——解读日进斗金的财富矩阵 沿河矮楼商业街比例约占总商业面积的5%，面积与比例也相对偏小，商业组成建议引入优质文化品牌，资源配比值4.40。 业态比例——解读日进斗金的财富矩阵 卖场面积占到了整体商业面积的约23%面积，面积配给及主力店比例均非常合理，但需要注意的就是必