税法课件2012第09章房产税城镇土地使用耕地占用税税法.pptVIP

第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 这一章都是小税种，题型基本是选择题 第一节 房产税法 一、纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类 1、产权属国家的——经营管理单位纳税 2、产权属集体和个人所有——集体单位和个人纳税 3、产权出典——承典人纳税 4、产权所有人、承典人不在房屋所在地，产权未确定或租典纠纷未解决——代管人或实际使用人纳税 2012.1.1起，人保投资控股公司应缴纳房产税 5、无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位房产——使用人代为缴纳房产税 （二）征税范围 征税对象是房产。 对房地产开发企业建造的商品房，出售前（未投入使用）不征收房产税； 但对外出售前已使用或出租、出借的要按规定征收房产税。 征税范围： 城市、县城、建制镇、工矿区 注意： 1.上述的口径与城镇土地使用税的口径一致 2.不包括农村。 举例： 1.下列房产不属于房产税征收范围的是（） A.非生产企业经营用房 B.农村的居住用房 C.某公司无租使用学校的房屋 D.工矿区的企业用房 二、税率、计税依据和应纳税额的计算 （一）税率 1、从价计征的：余值×1.2%； 2、从租计征：租金收入×12% 3、对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 举例： 对个人按市场价格出租居民住房，可暂按其租金收入征收税4%的房产税（√ ）（2001） （二）计税依据 计税依据有两种：从价（房产的计税价值）计征和从租（房产的租金）计征 1、从价计征 计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。 4、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 需要注意的特殊问题： 1.以房产联营投资的，计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； （2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，出租方按租金收入计征房产税。 3.房屋附属设备和配套设施 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值 4、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中： 自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值； 出租的，依照租金收入计征。 5、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 2、从租计征 按照租金收入征税 如果租金是以劳务或其他形式的，应根据当地同类房产的租金水平，确定租金的标准金额计征 对于出租的房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（ × ）（2007） （三）应纳税额计算 1、从价计征：全年应纳税额 = 应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2% 2、从租计征：全年应纳税额 = 租金收入×12% （4%） 举例： 1.某企业有原值为2500万元的房产，1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％，该企业当年应纳房产税（）。A．24万元 B．22．8万元C．30万元 D．16．8万元 2500×（1-30％）×（1-20％）×1.2％+50×12%＝22.8 某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为( )。 A.21.2万元 　　B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 160*12%+3000*(1-30%)*1.2%*4/12