宁波古林镇薛家D3D4地块定位报告-72PPT.ppt

规划建议 方案一规划图 建议二规划方案示意（宽景高层洋房） 规划指标 规划建议 面积配比建议 主力面积定为100-105平方米的小三房。该部分产品可由90平方米的户型变通而来。 20 舒适三房 140-160 40 标准三房 120-139 30 小三房 100-105 10 两房 70-85 比例% 房型 面积 (平方米) 规划建议 方案二规划图 规划建议 经济测算 21.10% 17254.56 81885.44 99140 方案二 24.70% 20488.75 82851.25 103340 方案一 利润率(%) 利润(万) 总成本(万) 销售收入(万) 参数 经济效应对比 一般情况下,考虑利润最大化,我们建议采用方案一,如国家关于土地增值税落实到位,则建议选应方案二。 第五章 开发战略 开发战略/推广策略 战略建议一：竞拍D1/D2地块 拍卖下D1/D2地块有利于整个项目的塑造，同时也大大提高了项目的竞争力，另外在规划上也有更多的发挥空间。建议竞拍楼面价格控制在3800元/平方米。 战略建议二：现有地块修养生息 以目前的市场售价来看，本项目2887元/平方米的楼面价偏高，加上贵司维科水岸心境三期项目即将启动，如提早启动容易分散推广力度。 开发战略 战略建议三：积极参加城西区域各个地块的竞拍 积极参加区域各个推出地块的竞拍有利于展示企业对区域的信心，同时将楼面价提高也有利于降低本项目日后的风险。 战略建议四：提前展示企业在区域形象 通过水岸心境一、二期顺利交房，三期的完美亮相建立口碑并且向消费者展示企业在新海曙区域的地位及实力，成为宁波新海曙战略的领头羊。 开发战略 全案项目重要时间节点规划 工作阶段 工作 目标 主要工作事件 时间主线 推广主题 前期 内部准备 事件 1.前期规划方案确定 2.市场动态跟踪 3.VI设计以及完稿 4.常驻人员进场 筹备期 引起关注 赢得口碑 事件 1.售楼处完工 2.人员招聘初定 3.获取国际性大奖 4.邀请业内开展产品方案论坛 建立楼盘口碑 建立品牌 核心价值 事件 1.公开接待 2.模型进场 3.参加房展会 4.系列事件营销 5.样板区公开 体验营销 扩大品牌 影响力 事件 1.前期客户储备 2.系统推广 3.系列事件 4.正式开盘 建立客户关系 持续热销 口碑传播 事件 1.系列促销 2.参加房展会 3.系列事件营销 08年10月 09年12月 09年3月 09年4月 09年6月 方案调整期 销售造势 强销期 蓄水期 楼盘展示期 前期准备期 期待共同开创一个 崭新的 维　科　时　代 其中中庭大面积户型，总价在100万元左右。推出后销售速度较快，客户以集士港、高桥私营业主以及海曙二次置业客户为主，此外也有少部分江东以及周边区域客户。 个案成交客户 　　别墅体量虽然很小仅２５套，但是来现场参观以及有购买意向的客户达到了近百组，很多客户因别墅套型不好为由未购买。 　　目前去化的别墅中，75％为海曙联丰周边私营业主和事业单位高管购买，其中不乏白云山庄等二次别墅置业；另外宁波周边区域也占了近１／４的比例。 个案成交客户 我们的目标客户区域来源： 以海曙老城区尤其是环城西路两侧的客源为主，集士港、高桥区域的客源为辅，市区其他区域以及周边县市的客源为补充。 客户定位 需求小区品质较高，经常有丰富多彩的社区活动 中年夫妇+18-24岁的孩子 中年之家 收入较低，追求低成本生活，要求周边生活便利 各种家庭结构都有 务实之家 经济务实 家庭收入高，多希望购买市中心高级公寓或城郊城市类别墅产品 各种家庭结构都有 富贵之家 富贵之家 需求环境优美、就医方便 包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫妇）、老人三代（老人+中年夫妇+18岁以上孩子） 老人一二三代 健康养老 需求环境优美、靠近高等教育院校、高质量的幼儿、小学、中学，周边有健身娱乐设施，周边有大型医院 老人+中青年夫妇+18岁以下读书孩子 三代孩子 需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母 12-17岁小孩+父母 后小太阳 关注文化教育及安全需求 0-11岁小孩+父母 小太阳 望子成龙 需求环境优美、周边有公园、有大医院、有健身娱乐场所、交通方便 25-34岁的青年+父母（无小孩） 青年持家 需求交通方便、有健身娱乐场所 25-34岁青年或青年伴侣（无孩子、无老人） 青年之家 社会新锐 识别要点 家庭结构 客户细分 本项目客户群体家庭结构分析 本案主要客户群：社会新锐、望子成龙和富贵之家三大类。 客户定位 通过以上分析后我们认为：